不动产善意取得研究

武汉大学法学院硕士研究生 梅瑞琦 汪淑华 430072


摘要：本文从权利外观理论出发，对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介，认为在现代社会，不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法，认为法国、日本等未承认不动产的善意取得，实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
关键词：不动产 善意取得 权利外观 实质审查

善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。⑴

由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。⑵

然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。

一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈
否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶

至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，⑷“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸

故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹

即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺
对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”⑻
⒉
肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑼

并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽

因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑾

否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”⑿

依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀

占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。

否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁

公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃

由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄

笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。

二、不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅
天津市人大常委会


天津市养犬管理条例
天津市人大常委会


（1995年10月10日天津市第十二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 1995年10月10日公布 1996年3月1日起施行）


第一条 为加强对养犬的管理，维护公共秩序，保障公民的健康和人身安全，保护市容环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事犬类饲养、养殖、交易等活动的单位和个人，必须遵守本条例。
第三条 本市对养犬实行严格限制、分类管理的原则，并实行养犬许可证制度。
第四条 本条例由各级人民政府组织实施。
公安部门是养犬管理的主管部门；公安、畜牧、卫生、工商、环境卫生等部门按照职责分工，互相配合，进行养犬管理。

居民委员会、村民委员会应当配合有关部门做好养犬管理工作。
第五条 单位和个人养犬，必须向住所地的公安派出所提出申请，经上级公安部门批准。未经批准，不得养犬。
部队、公安、科研、医疗卫生、文艺、重要仓储等单位因工作特殊需要养犬，以及境外来津人员申请养犬的，由市公安部门审核批准。
第六条 经批准养犬的单位和个人，应当自批准之日起三十日内，携犬到畜牧部门指定的兽医站注射狂犬病疫苗，领取市畜牧部门制发的《犬类免疫证》，并凭证到公安部门办理登记手续，领取《犬类准养证》和犬牌。
《犬类准养证》每年注册一次，注册时间为3月1日至4月30日。
第七条 本市外环线以内地区和外环线以外的城镇为养犬重点管理地区（以下简称重点管理区）；外环线以外的农村为养犬一般管理地区（以下简称一般管理区）。
外环线以内的农村养犬，可以按照一般管理区管理，具体范围由所在区人民政府划定，报市人民政府批准。
第八条 重点管理区内，经批准每户只能饲养一只小型观赏犬；禁止个人饲养烈性犬、大型犬。
小型观赏犬的品种与体高标准，由市公安部门会同市畜牧部门确定并公布。
第九条 重点管理区内，个人饲养小型观赏犬，必须符合下列条件：
（一）具有本市常住户口或者本市暂住证件；
（二）具有民事行为能力；
（三）有独户居住条件。
第十条 经批准养犬的，必须缴纳登记费和年度注册费。
在重点管理区内，每养一只犬第一年缴纳登记费五千元；从第二年起，每年缴纳年度注册费二千元。自本条例施行之日起三个月内登记的，缴纳登记费三千元。
市人民政府根据实际情况，可以对重点管理区养犬的登记费和年度注册费的收取标准进行调整，报市人大常委会备案。
在一般管理区内，每养一只犬应当缴纳的登记费和年度注册费的收取标准，应当低于重点管理区，只收取包括《犬类准养证》、犬牌工本费等在内的费用，具体数额由所在区、县人民政府规定，报市人民政府批准。
军犬、警犬、科研实验用犬和医疗卫生用犬，免收登记费和年度注册费。
第十一条 开办犬类养殖场、犬类交易市场和从事犬类展览、表演活动，必须经畜牧和公安部门审核批准，并依法办理工商登记手续。
开办为犬类服务的医疗机构，必须经畜牧部门审核同意，并向公安部门备案。
重点管理区内，禁止开办犬类养殖场。
禁止在犬类养殖场和犬类交易市场以外的公共场所从事犬类交易。
出售犬类，必须出具畜牧部门核发的犬类免疫和检疫证明。
第十二条 经批准养犬的，必须遵守下列规定：
（一）在重点管理区内携犬外出，只能在每日二十时到次日七时之间；
（二）在重点管理区内携犬外出，必须挂犬牌、束犬链，并由成年人牵领；
（三）在重点管理区内携犬外出，犬在户外排泄的粪便，携犬人必须立即予以清除；
（四）在重点管理区内因登记、注册、检疫、诊疗等特殊情况，在规定时间外携犬外出的，必须将犬装在笼内，不得牵领；
（五）不得使犬进入公共场所（经批准的犬类交易、表演等场所除外）；
（六）不得携犬乘坐公共交通工具（个人包租的除外）；
（七）不得侵扰他人的正常生活；
（八）按照规定办理登记、注册、变更、注销等手续；
（九）每年按期为犬注射狂犬病疫苗。
第十三条 所养犬伤害他人的，养犬人或者管理人应当立即将被伤害人送至医疗卫生部门诊治，并将伤人犬及时送交畜牧部门隔离检查。所需费用，由责任人承担。
第十四条 准养犬死亡、丢失、随单位或者个人迁移的，养犬人应当自上述情况发生之日起三十日内到公安部门办理变更或者注销手续。
养犬人将准养犬转让、赠与他人的，应当自转让、赠与之日起五日内到公安部门办理变更手续。
未按照规定办理变更手续，将一般管理区内登记注册的犬迁移到重点管理区内饲养的，由公安部门按照无证犬处理。
第十五条 外地人员携犬来津的，必须持犬所在地的县级以上畜牧部门签署的动物检疫和免疫证明，并经本市畜牧兽医机构复核后，所携犬方可在本市临时逗留。无动物检疫和免疫证明的，携犬人应当将犬暂存公安部门设立的犬类收容检查场所，经对犬进行检疫和免疫注射后，领取检
疫和免疫证明。
携犬来津临时逗留十日以上三个月以内的，应当凭检疫和免疫证明到公安部门办理《犬类临时逗留证》，并缴纳临时注册费五百元。逗留时间超过三个月的，按照本市正常养犬办理手续。
境外人员携犬来津的，按照《中华人民共和国进出境动植物检疫法》和本条第二款的规定办理。
第十六条 公安部门设立犬类收容检查场所，负责收容遗弃、丢失、暂存、无偿交公和被依法没收的犬。
第十七条 畜牧部门在检疫或者检查中发现狂犬时，应当监督养犬人当场捕杀。犬尸应当在畜牧部门指定地点深埋或者焚烧，所需费用，由养犬人负担。
第十八条 禁止将狂犬和被狂犬咬伤、咬死的畜禽剥皮、出售、食用。禁止乱弃死犬和被狂犬咬伤、咬死的畜禽。
第十九条 在重点管理区内无证养犬或者逾期不登记注册的，由公安部门没收或者捕杀其犬，并视情节对单位处以一万元以上二万元以下的罚款，对个人处以二千元以上五千元以下的罚款；在一般管理区内无证养犬或者逾期不登记注册的，由公安部门没收或者捕杀其犬，并视情节处以
二百元以上一千元以下的罚款。
第二十条 未经批准开办犬类养殖场、犬类交易市场，从事犬类展览、表演活动，或者开办为犬类服务的医疗机构，由公安、工商或者畜牧部门予以取缔，没收其犬和全部非法所得，并对单位处以一万元以上五万元以下的罚款，对个人处以二千元以上五千无以下的罚款。
第二十一条 在犬类养殖场、犬类交易市场以外的公共场所从事犬类交易的，由公安部门没收其犬和非法所得，并对出售人处以二百元以上一千元以下的罚款。
第二十二条 违反本条例第十二条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（九）项规定的，由公安部门对养犬人处以二百元以上一千元以下的罚款。
违反本条例第十三条规定的，除依法承担民事责任外，由公安部门没收其犬，吊销《犬类准养证》，并对养犬人或者管理人处以二千元以上五千元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
所养犬导致人群中发生狂犬病的，由卫生部门依照《中华人民共和国传染病防治法》及其实施办法的规定处罚。
第二十三条 在重点管理区内养犬人对犬在户外排泄的粪便未及时清除的，由环境卫生部门责令其清除，并处以五十元以下的罚款。
第二十四条 违反本条例第十四条第一款、第二款规定的，由公安部门对养犬人处以二百元以上一千元以下的罚款，并责令补办手续。
第二十五条 违反本条例第十一条第五款、第十七条或者第十八条规定的，由畜牧部门依照国务院《家畜家禽防疫条例》及其实施办法的有关规定处罚。
第二十六条 有下列行为之一的，除按照本条例有关条款处罚外，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安部门依法对其处以十五日以下的拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（一）在重点管理区内的公共场所从事犬类销售、开办犬类养殖场，扰乱社会公共秩序的；
（二）纵犬伤人的；
（三）倒卖、伪造《犬类准养证》、犬牌或者其他养犬证件的；
（四）拒绝、阻碍执法人员依法执行公务的。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十八条 公安部门收缴的养犬登记费、年度注册费和罚没收入，一律上交市财政。
犬类管理工作所需费用，由有关部门编制预算，报市财政部门核定、划拨。
第二十九条 养犬管理机构的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 本条例自1996年3月1日起施行。1989年12月16日市人民政府发布的《天津市犬类管理办法》同时废止。



1995年10月10日