浅析业主的建筑物区分所有权

吴金成


　　业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
　　1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
　　2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
　　3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
　　根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
　　（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享有的共有权和共同管理权也一并转让。
　　（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
　　1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
　　2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
　　3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。


作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。
交通部


交通部关于颁发《交通运输企业全面质量管理办法》等四个文件的通知

1986年10月21日，交通部

各省、自治区、直辖市、计划单列市交通厅（局），天津、上海、大连港务局，珠江航务管理局，部属各企业：
一九八三年，部在长沙召开的全国交通运输质量工作会议上，研究制定了《交通运输企业全面质量管理暂行办法》等项规定，经过几年来的实践，交通运输企业的质量管理工作有了较大的发展。为进一步搞好全行业的质量管理工作，适应改革的新形势，部于今年七月在九江召开了第四次全国交通运输质量工作会议。在广泛听取各方面意见的基础上，对原有的管理办法和条例进行了修订。现将重新修订的《交通运输企业全面质量管理办法》、《交通部优质运输奖励办法》、《交通运输企业质量管理小组条例》和《交通部质量管理奖评审细则》等四个文件印发给你们，希认真贯彻执行。
质量管理是企业管理的重要内容。提高质量、降低消耗、提高经济效益，是“七·五”期间加强企业管理的中心工作。各级领导必须提高对加强管理工作重要性和迫切性的认识，认真抓好企业管理，为实现交通运输管理现代化而努力。

交通运输企业全面质量管理办法

第一章 总 则
第一条 为了贯彻“质量第一”的方针，积极开展交通运输企业全面质量管理，建立质量保证体系，不断提高运输质量和经济效益，以适应四化建设和人民物质文化生活水平不断提高的需要，特制定本办法。
第二条 全面质量管理是现代管理科学的重要组成部分，它用科学的、系统的管理理论和方法，把企业的思想政治工作，经营管理，专业技术和统计方法有效地结合起来，用工作质量保证工序质量、用工序质量保证运输质量。
全面质量管理是对运输生产全过程进行的质量管理，要求企业的全体职工和所有部门都要参加质量管理。
第三条 全面质量管理的基本任务是：
教育全体职工牢固树立全心全意为旅客、货主服务的思想，加强标准、计量、信息、定额、规章制度和职工教育等基础工作，根据企业的经营目标和质量目标采用科学的方法，及专业技术和经济行政手段，以有效的措施，控制影响运输质量诸因素，为货主、旅客提供满意的交通运输服务。
第四条 全面质量管理必须与加强精神文明建设、职业道德教育、落实经济责任制等工作紧密结合，使全面质量管理具有坚实基础和可靠保证。

第二章 质量管理组织体系
第五条 质量管理组织体系是运用系统工程理论和方法，围绕运输质量目标，把企业各部门、各环节的生产技术，经营活动严密地组织起来。明确规定各部门、各单位以及每个职工在质量管理工作中必须完成的任务，承担的责任，以及所赋予的权限。各部门、各单位分别制订出工作标准，以优良的工作质量保证运输质量，做到各道工序、各项有关工作都有明确的责任者，完成的期限和具体质量指标要求，企业都要建立质量管理组织体系。
第六条 企业要把推行全面质量管理列入重要议事日程，企业领导要对本企业的运输质量负全部责任，总工程师、总经济师对运输质量存在的重大技术、经济问题负责。
第七条 企业可成立全面质量管理委员会，并建立综合性的质量管理机构。
全面质量管理委员会的主要任务是：建立有关制度、办法，提出年度质量管理目标和计划；审查所属单位质量管理计划；批准成果报告；决定有关质量管理方面的奖励及其他重要事项。
综合性质量管理机构是全面质量管理委员会的办事机构，由企业经理（局长、厂长）领导，主要进行综合性的日常质量管理工作；研究和推广先进的质量控制方法，协调有关部门的质量管理工作；与有关职能部门一起征询旅客、货主意见，进行质量管理培训教育，组织群众性的质量管
理活动。
第八条 企业要建立健全质量监督检验机构，负责监督运输生产过程中的质量标准的贯彻执行。

第三章 运输质量计划
第九条 运输质量计划是企业内各部门质量工作的行动准则。运输质量计划应根据国家和人民的需要及企业的方针目标来制订。
第十条 运输质量计划分长远计划和年度计划。企业制订质量的综合计划，各职能部门制订具体质量计划。运输质量计划的每一条款必须有具体的指标要求。
第十一条 运输质量计划包括：
1．运输质量赶超计划。它根据旅客、货主的要求和技术发展的方向制订，要有赶超目标和时间进度。
2．质量指标计划。在制订企业综合经济计划中，要逐步完善运输质量考核指标项目。
3．质量改进措施计划。根据质量指标计划的要求，确定全年和季度的质量改进措施项目和主要负责部门。
第十二条 运输质量计划必须落实到部门、班组、个人，并和竞赛、评比、考核、奖惩相结合。

第四章 运输生产准备过程的质量管理
第十三条 运输生产准备过程包括：
1．市场调查，组织货源。
2．调查研究，提出运输生产方案。调查旅客、货主对运输质量的要求，收集研究国内外有关的工艺资料，制订出保证运输质量、降低消耗、保护环境、经济合理的运输生产工艺方案。
3．组织各方面有关人员进行工艺方案审查。运输生产工艺的制订要符合或高于国家规定的各项标准。通过审查，努力满足旅客、货主和作业人员的要求，研究解决生产中可能遇到的问题和技术关键，确定合理的运输生产工艺方案。
4．做好新运输生产方案的试作业、试运，对不符合要求的，需及时改正、不断完善。
第十四条 由于科学技术的进步，新的车、船、装卸机械不断出现，货种也经常变化，需及时分析现有的运输工艺，不断地加以改进，促进运输工艺的科学化和现代化。
第十五条 运输生产前应具备下例条件：
1．制订出保证运输质量的运输生产工艺标准。
2．运输、装卸、储存，服务等设备已经检查，并能保证运输质量的要求。
3．已完成标准化审查工作（包括运输工艺标准，服务质量标准，装卸工艺标准，以及对包装标准的要求等）。
4．保证运输质量的监督手段完备。
5．运输生产符合环境保护的要求。
第十六条 编制好最佳货物配载和作业程序，合理配备运输生产所需的设备和人员。

第五章 运输生产过程的质量管理
第十七条 运输生产过程质量管理的任务是：坚持计划运输、合理运输、负责运输的原则，建立确保运输质量的运输生产系统，抓好每一个生产环节的质量管理，严格执行各项标准，提高运输质量和最大限度地减少事故频率。
第十八条 运输生产过程的质量管理要做好下列工作：
1．建立健全以岗位责任制为中心的各项质量管理制度，制订、修订并严格执行各项工作标准、技术标准和管理标准。
2．认真搞好文明生产和文明礼貌服务。
3．合理安排运输生产作业计划和服务项目，强化调度指挥，及时解决薄弱环节，组织好均衡生产。
4．加强现场管理，抓好运输生产过程中各个环节的自检、互检和专检，做到未检查和不合格的，不交给下道工序，人人把好质量关。
5．运用质量管理的数理统计方法及其他方法，使运输质量始终处于科学控制状态。
6．建立健全质量信息反馈系统，做好原始记录、统计分析和质量档案工作。
7．加强计量工作。
8．做好货物承运、储存、保管的质量管理，对包装不合格和不符合运输条件的货物可拒收、拒运。加强货物的保管，防止损坏、变质和短缺。
9．做好运输、装卸设备及工属具、旅客服务设施的维修工作，保持其技术状态良好。
10．客货运输均需做到安全、优质、如数、如期。

第六章 运输生产交付过程的质量管理
第十九条 到达交付过程是运输生产的继续，要做到手续简便、交接无误、用户满意。
第二十条 运输生产质量的好坏，主要看旅客和货主的评价。要建立对旅客和货主的调查访问制度，例如设旅客留言簿，货主意见登记卡，认真地处理旅客和货主的意见，定期召开旅客、货主座谈会等。通过各种渠道，了解运输质量情况，不断改进与提高运输和服务质量。
第二十一条 加强不同运输方式之间的协作，按合理运输分工，搞好联合运输，明确各方责任，办好交接手续。树立国家利益为重、局部服从全局的思想，坚决反对扯皮和推诿的作风。

第七章 开展群众性的质量管理活动
第二十二条 企业要根据自己的特点，广泛发动群众，开展多种形式的质量管理活动。从实际情况出发，建立不同形式的质量管理小组，经常开展质量管理及质量攻关等活动。企业要对质量管理小组的建立和活动进行登记。
第二十三条 成立群众性学术研究组织，进行有关全面质量管理理论和方法的学术研究。研究组织是企业推行全面质量管理的咨询机构。
第二十四条 组织广大职工积极开展优质运输、优质服务、合理化建议和技术革新活动。召开各种质量工作会议、质量管理小组成果发表会。交流经验，表彰先进，促进运输和服务质量不断提高。

第八章 教 育 培 训
第二十五条 普遍进行全面质量管理教育。首先要培训一批骨干，对干部和职工规定不同的学习内容，进行相应的质量管理教育，使有关人员都能了解全面质量管理的基本知识和方法，并结合自己的工作灵活应用。
第二十六条 职工的全面质量管理教育由企业教育部门主管，要办好各种类型的培训班。新工人和转岗工人上岗前，需进行基础技术训练和全面质量管理教育，考查合格后，方可上岗。
第二十七条 对职工要按规定进行有关提高运输质量方面的技术考核，考核成绩要记入档案，作为提职晋级的一个重要依据。

第九章 奖 惩
第二十八条 企业奖励制度要体现“质量第一”的方针和贯彻国务院颁发的《工业产品质量责任条例》的规定。质量是对企业和职工考核的重要指标，要突出“质量否决权”。在质量方面的贡献，要作为评奖的重要条件。要把推行全面质量管理做为评选先进集体和先进个人的前提条件
，对检验人员主要应考核检验质量和检验工作量的完成情况。
第二十九条 把提高质量与企业、职工个人利益结合起来。对在推行全面质量管理，保证质量工作中作出显著贡献的先进集体和个人，授予荣誉奖和物质奖。
第三十条 由于企业管理混乱，运输质量、服务质量不好，旅客、货主意见很大的企业，应限期改进，并根据不同情况酌情减发企业领导的奖金及工资，扣发企业提成奖金直到改进为止。
第三十一条 企业出现质量事故要查明原因，认真处理。对重大质量事故要追究领导的行政责任和经济责任，对直接责任者，视其情节和态度，给以行政处分和经济赔偿。损失重大、情节严重的，应追究刑事责任。

第十章 附 则
第三十二条 本办法自公布之日起实行。各企业、各单位可根据具体情况制定实施细则。
第三十三条 本办法的解释权属交通部。

交通部优质运输奖励办法

一、总 则
第一条 为了鼓励交通运输企业不断提高客、货运输质量，坚持安全质量第一的方针，努力做到安全优质、准确及时、经济方便、热情周到地完成运输任务，提高交通运输的经济效益，以适应国民经济日益发展和人民物质文化生活水平不断提高的需要，特制定本办法。

二、获 奖 条 件
第二条 荣获交通部优质运输奖的先进集体，必须具备下列条件：
1．推行全面质量管理，运输生产管理逐步实现科学化、程序化、标准化，并取得显著成绩。
2．经济效益好，各项质量指标均优于现行部颁考核标准。
3．在评选的年度内，客、货运输质量稳定提高。
4．在运输生产中，无重大货损、货差、设备和工亡事故，如量、如时地完成任务。
5．质量管理目标明确，质量管理制度健全。
6．文明生产好，职工职业道德水准高，旅客和货主满意。
7．必须获得三级计量合格证书，对于不需要计量定级的单位必须达到计量单项考核合格。

三、评 选 对 象
第三条 评选对象应当是直接从事客、货运输生产的集体或企业。
港口：港务公司或企业中较大的二级单位。
航运：船队或独立完成航运任务的单船。
公路运输：县级或相当县级的车场、车队、客货车站、装卸
搬运公司（站）等单位。

四、评 选 审 批
第四条 交通部成立优质运输奖审定小组，负责每年度优质运输奖的审批事宜。
第五条 候选的集体由各省（直辖市、自治区）交通厅（局）和部直属运输企业在自检自评的基础上，按照部分配的名额择优推荐，由交通部主管业务局（公司）审核，最后报交通部优质运输奖审定小组审批。
第六条 为了使评选工作扎实可靠，部各主管业务局（公司）应分别制定或修订客运、货运、装卸、理货、储存、保管等质量标准。便于同行业分类评选。
第七条 评选、审批交通部优质运输先进集体的工作，应坚持高标准、严要求、实事求是，宁缺毋滥的原则。
第八条 报部的先进集体材料要文字简练，重点突出，要用数据说明所取得的成绩。材料内容应包括基本情况、对策措施、先进事迹和主要成绩等。

五、奖 励
第九条 优质运输奖每年评选一次。
荣获优质运输奖的先进集体，由交通部授予荣誉奖和物质奖。

六、附 则
第十条 本办法修改解释权属文通部。
第十一条 本办法自发布之日起施行。

交通运输企业质量管理小组条例
第一条 为了充分发挥广大职工建设社会主义的积极性和创造性，搞好全面质量管理，促进群众性质量管理小组活动的发展，提高交通运输质量管理水平，根据《交通运输企业全面质量管理办法》第七章第二十二条规定，特制定本条例。
第二条 质量管理小组是在企业党、政、工、团关心和支持下成立的群众性组织，接受企业质量管理部门的指导，它的任务是：围绕企业的方针目标，运用全面质量管理的理论和方法开展活动，以提高企业的运输质量、服务质量和各项工作质量。
第三条 质量管理小组成员的基本条件
1．关心企业的质量管理工作，积极参加小组的各种活动。
2．接受过全面质量管理基础知识的教育。
3．树立“质量第一”的思想，具有质量意识、问题意识和改善意识。
4．学会使用几种常用的数理统计方法。
第四条 质量管理小组的组织形式
1．质量管理小组可以按行政班组组成，也可以由某一质量课题或跨部门和单位结合而成。
2．质量管理小组组长由民主选举产生，小组成员三至五人，最多不超过十五人。
第五条 质量管理小组的组织活动
1．小组要民主协商，制定活动目标和活动计划。包括工作的目标、研究的课题、活动的时间和内容等。
2．小组要坚持经常性活动，每月至少一至二次，每次活动要做好书面记录。
第六条 质量管理小组的活动方式
1．学习全面质量管理知识、数理统计方法和专业技术知识。
2．运用科学的方法分析解决本单位、本部门或运输生产过程中存在的各类质量问题。
3．围绕所要研究解决的课题，提出完善各类技术、工艺、操作、服务标准的方案，协调小组成员的工作。
4．经常与企业内外的质量管理小组进行经验交流，建立情报联系，积极参加各级成果发表会和学术讨论会。
5．小组之间要相互协作、密切配合，努力解决共性的质量问题。
6．逐步扩大小组的队伍，当小组人数超过十五人时，可把原来的小组分解成若干个小组，并增加选题的种类。
7．经常征求与听取企业质量管理部门的指导，定期向质量管理部门和企业领导报告小组活动情况和取得的成果。
第七条 质量管理小组的注册管理
1．凡符合上述一、二、三、四条规定者，可在本企业质量管理部门登记，填写注册登记表。
2．质量管理小组应将活动情况和取得的成果及时报告上级主管部门，各企业主管部门审定后，要逐级选拔推荐。企业质量管理部门应定期对质量管理小组活动的情况和成果进行统计和登记。
3．质量管理小组应在本企业质量管理部门统一领导下，坚持开展活动；已经登记的小组在半年内不活动或连续一年没有成果，应予注销。小组的组织有重大变更时，要及时上报。
第八条 质量管理小组成果的审定和奖励
1．质量管理小组取得的成果要经企业有关部门审核。直接经济效益必须经企业财务部门的认可，方可确认为活动成果。
2．对确实取得成果的质量管理小组，由企业授予荣誉奖和物质奖。
3．优秀质量管理小组和成员可优先参加各级质量管理部门组织的有关活动。包括参加质量管理学习班、经验交流会、学术讨论会、外出参观学习等。
4．取得企业、市（地）、省（部）和国家级优秀质量管理小组成员资格者，在评选先进、晋级调资等方面应优先考虑。
第九条 质量管理活动成果奖励基金的来源
1．质量管理小组活动成果的奖励按国务院国发（1986）59号文发布的《合理化建议和技术改进奖励条例》执行。
2．质量管理活动成果奖励基金，由质量管理工作取得的直接经济效益中适当提取，可列入企业生产成本。
第十条 本条例自公布之日起施行。
第十一条 本条例解释权属交通部。