“《物权法》第一案”中的法律溯及力问题探析
──张三诉李四返还占用房屋纠纷案
陈沛蓉

　　【问题提示】
　　承租人曾与XX市政府房管部门签订公房租赁合同。在落实政策公房改为私房发还给私人所有后，承租人是否与私房所有权人继续原公房租赁合同关系？如果恶意占有行为发生在《物权法》实施之前，且持续至《物权法》实施之后，法院判决时援引《物权法》的相关规定，是否与“法不溯及既往”的原则相冲突？
　　【要点提示】
　　房屋所有权人通过“公改私”取得了房屋所有权。根据“所有权变动不破租赁”规则，原属公房时成立的租赁合同关系，在租赁期限内不因房屋由公房转为私房而受影响，原承租人与私房所有权人应当继续原来的公房租赁合同关系直至原公房租赁合同期限届满。但原公房租赁合同期满之后，若租赁双方不续签租赁合同，则承租人与私房所有权人之间不再存在租赁合同关系。如果承租人既不与私房所有权人签订租赁合同，又不交纳租金，还拒不退还房屋，这样的行为即构成恶意占有。如果恶意占有行为发生在《物权法》正式实施之前，但一直持续至《物权法》正式实施之后，那么法院援引《物权法》的相关规定判案，并不与“法不溯及既往”的原则相冲突。
　　【案例索引】
　　一审：XX省XX市XX区人民法院（2007）芙民初字第XXXX号（2007年10月8日）
　　【案情】
　　原告：张三。
　　被告：李四。
　　原告张三诉称：2003年12月，XX市处理私房改造遗留问题领导小组办公室（以下简称私改遗办公室）落实房屋政策，将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发还给张三所有。落实房屋政策前，该房屋内西侧北向房间由李四从XX市政府房屋管理部门租住。落实房屋政策且原公房租赁合同到期后，原租住人李四既不与张三继续签订房屋租赁合同，也不继续交纳房屋租金，更拒绝退还房屋。2007年5月，私改遗办公室已安排李四在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住，但李四仍然拒绝退房。为维护张三的合法权益，请求法院判令李四立即腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋；李四向张三赔偿从2003年12月起至2007年9月止的房屋租金损失7 050元。
　　被告李四辩称：李四与张三之间没有签订房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁合同关系。对私改遗办公室落实房屋政策将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋所有权“带户发还”给张三没有意见，但私改遗办公室安排的XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋面积太小，且李四正在对该住房进行装修。如果张三补偿李四经济损失6 500元，那么李四同意退房。否则，请法院依法公正处理，驳回张三的诉讼请求。
　　XX省XX市XX区人民法院经审理查明：
　　2003年12月5日，私改遗办公室落实房屋政策，将XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权“带户发还”给张三。2005年9月29日，经XX市房屋产权管理局权属登记，XX市XX区XXX巷X号X楼房屋（建筑面积为XX.XX平方米）归张三所有，张三已领取该房的房屋所有权证。XX市XX区XXX巷X号X楼房屋于1959年被“私房改造”，落实房屋政策“带户发还”产权前，该房屋内的西侧北向房间（使用面积14.30平方米）作为公房由李四租住，每月租金为21.58元。落实房屋政策“带户发还”产权后，李四未与张三签订《“私改遗”发还房屋“带户发还”续租合同》，且既不支付租金，又不退还房屋。双方为此多次交涉、协商未果。2007年5月，私改遗办公室将李四安置在XX市XX区XXXXXXXX公寓X栋X门XXX号房屋居住，李四已办妥该房的入住手续，但仍然拒绝腾退XX市XX区XXX巷X号X楼房屋。
　　上述事实，有房屋所有权证、私改遗办公室的证明及当事人陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
　　【审判】
　　XX省XX市XX区人民法院经审理认为：
　　张三对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权已经权属登记，应受法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前，李四与XX市政府公房管理部门签订有公房租赁合同。然而，在公房租赁合同的租赁期间内，租赁物XX市XX区XXX巷X号X楼房屋的所有权发生变动，发还给了张三，之后李四与张三未签订续租合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因而本案中在原公房租赁合同的租赁期间内，原公房租赁合同对李四与张三仍然有效。但在原公房租赁合同期限届满后，李四则应与现房屋所有权人即张三续签租赁合同。如果双方未续签租赁合同，则承租人李四理应腾退房屋给张三。本案中原公房租赁合同的租赁期间届满后，李四未与张三续签租赁合同，而且私改遗办公室又已另外给李四安排了住房，故李四对XX市XX区XXX巷X号X楼房屋占有的依据即本权为租赁权已经丧失，李四拒绝腾退该房给张三已构成恶意占有，因而张三对被李四恶意占有的房屋依法享有返还请求权。同时，李四应对恶意占有期间给张三造成的房屋租金损失承担赔偿责任。参照XX市落实房屋政策文件的有关规定，并根据公平原则，房屋租金损失以原公房租赁合同租金的5倍为标准确定为宜，即自2004年1月1起按每月107.90元计算至2007年9月止。另外，虽然李四的恶意占有行为发生在《物权法》施行前，但其行为一直持续存在至《物权法》施行后，即《物权法》生效后，李四的恶意占有行为仍在继续，故本案适用《物权法》与“法不溯及既往”的原则并不冲突。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定，判决：一、李四搬出XX市XX区XXX巷X号X楼房屋，并移交给张三；二、李四赔偿张三房屋租金损失4855.50元。
　　一审宣判后，当事人未在法定期限内提起上诉，判决已经产生法律效力。
　　【评析】
　　一、正确理解和适用《物权法》中有关法律溯及力的规定
　　本案于2007年6月25日起诉至法院，于2007年9月19日开庭审理，于2007年10月8日作出一审判决。众所周知，《物权法》于2007年10月1日起正式实施。这样本案就成了在我国《物权法》正式实施后，第一起适用《物权法》进行审理并作出判决的案件。那么本案判决援引《物权法》的有关规定，是否违反了“法不溯及既往”的原则？
　　根据法律适用的一般原则，新实施的法律一般没有溯及力。本案原告起诉时，《物权法》尚未正式实施，故原告只能依据《民法通则》的相关规定主张自己的权利。但在审理本案时，合议庭经合议认为，《物权法》已于2007年10月1日起正式实施，而这时被告李四仍然侵占原告张三的房屋，这种恶意占有行为一直在持续，故本案援引《物权法》第三十九条、第二百四十二条、第二百四十三条的规定作出判决，与“法不溯及既往”的原则并不存在冲突。
　　“法不溯及既往”是各国普遍遵循的法制原则。我国也将“法不溯及既往”作为重要的民事立法原则之一，《物权法》也不例外。之所以要“法不溯及既往”，是因为法律要保护权利，要维护秩序，特别是对于《物权法》的立法目的而言尤其如此，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保持其稳定，这样才能保护已合法取得的物权，避免因法律的变动而带来不必要的纷争。这也是全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《解读》一书中对《物权法》溯及力问题的明确解读。例如《物权法》第七十四条是关于车库、车位归属的规定，但不能说《物权法》作了这样的规定，现在的车库、车位就都要根据这条规定重新确定权利归属。从溯及力的角度来看，《物权法》的实施时间也是处理有关问题时如何适用《物权法》的标尺。因此正确理解《物权法》的不溯及既往规定，对于正确适用《物权法》无疑是相当重要的。
　　二、《物权法》中关于所有权的规定与《民法通则》中相关规定之比较
　　根据《合同法》的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此即“所有权变动不破租赁”规则。所有权变动后，原租赁期间届满，如果双方没有继续签订租赁合同，那么承租人继续占有所有权人的房屋，这在法律上即构成一种侵权行为。《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益、处分的权利”。在《物权法》出台之前，一般认为《民法通则》第七十一条规定就是认定和保护财产所有权的直接法源。民法上对财产的占有分为合法占有与非法占有。对财产的合法占有一般不会发生侵权现象。对财产的非法占有，即占有人是在一是没有合同依据，二是没有法律依据的情况下进行的占有。非法占有是一种侵权的违法行为，受害者当然可以依据《民法通则》有关保护财产所有权的规定，以请求侵权行为人停止侵权、返还财产、赔偿损失等方式来保护自己的财产权益。而如果根据《物权法》第二百四十二条“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任”、第二百四十三条“不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定主张权利，则两相比较而言，后者的规定更具体，更细化，也更具有可操作性。
　　三、什么是善意占有？《物权法》对善意占有哪些规定？
　　善意占有是指占有人不知道或不应知道其不具有占有权利的占有，以及占有人占有该财产在主观上是没有过失的，是善意的。反之，如果占有人明知其无权占有或他人对其有无合法占有的权利表示质疑后还继续占有，则应认为是恶意占有。当然在一定条件下，善意占有也可能转化为恶意占有。善意占有制度在《物权法》出台之前，一直只是处于一种理论形态，而在司法实践中却没有直接的法条可供援引。如今《物权法》第二百四十二条、第二百四十三条即从正反两个方面规定了善意占有制度。根据《物权法》的善意占有规定，可以确定善意占有人占有他人财产时，即使造成财产损害也不应承担赔偿责任；而善意占有人对其占有的财产进行维护支出的必要费用，则还可要求财产所有人支付，从而强化了对善意占有人合法权益的法律保护。
　　总之，本案援引《物权法》关于善意占有的法律规定进行裁判，将超过租赁期限而不续签租赁合同，又不腾退房屋的持续侵权行为认定为恶意占有，这样既解决了行为性质的认定问题，又解决了《物权法》在本案法律适用中的溯及力问题，因而处理是恰当的。本案一审宣判后，当事人未提起上诉，息诉服判，也说明了法院对本案的裁判是正确的。
（编写人：陈沛蓉；
一审合议庭成员：江涛　廖建平　陈宏时；
作者单位：长沙市芙蓉区人民法院）

山东省济南市人民政府办公厅


济南市人民政府办公厅关于印发济南市廉租住房使用管理暂行规定的通知

济政办发〔2012〕33号


各县(市)、区人民政府，市政府各部门：
　　《济南市廉租住房使用管理暂行规定》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。



济南市人民政府办公厅
二O一二年九月二日



济南市廉租住房使用管理暂行规定

第一章　总则

　　第一条　为加强廉租住房使用管理，维护廉租住房租赁双方的合法权益，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本规定。
　　第二条　本规定所称廉租住房使用管理是指廉租住房、与廉租住房配套规划建设的经营性用房(以下简称经营性用房)的使用和管理，主要包括房屋交接与入住、物业服务、维修养护、租赁管理、资金管理等相关内容。
　　第三条　本市历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区和济南高新区范围内的廉租住房使用管理适用本规定。
　　第四条　市住房保障和房产管理局是本市廉租住房使用管理的主管部门。
　　市保障性住房管理中心(以下简称保障中心)承担廉租住房使用管理的具体工作，廉租住房的物业服务、维修养护、租金收缴、房屋腾退等使用管理工作可以合同方式委托原公有住房管理机构(以下简称公房管理机构)承担。
　　第五条　市政府有关职能部门应当依据各自职责配合住房保障主管部门做好廉租住房使用管理相关工作。市教育部门负责统筹安排廉租住户在义务教育阶段的子女就近入学。
　　市公安机关负责为符合户口迁移条件的廉租住户办理户口迁移手续，核查廉租住户家庭车辆购置情况并出具相关证明。
　　市民政部门负责为无生活自理能力和无民事行为能力的廉租住户提供相关服务，监督监护人履行监护责任，做好孤寡老人亡故后的善后处理工作，将无生活自理能力或无民事行为能力且无监护人的廉租住户转入社会福利机构。
　　市财政、城管、城管执法、卫生、物价、质监、文化广电新闻出版、市政公用、城市园林、消防、供电等有关部门和单位按照职责做好廉租住房使用管理涉及的相关工作。
　　相关街道办事处负责做好辖区内廉租住房社区管理工作。

第二章　交接与入住

　　第六条　廉租住房具备入住条件后，在廉租住房主管部门的监督指导下，保障中心负责对廉租住房、附属设施设备和相关资料进行验收接管。验收内容、标准及程序按照《购建合同》、《房屋交接合同》的约定执行。
　　第七条　保障中心接管廉租住房后，负责办理廉租住房所有权登记手续，房屋所有权证上注明“保障性住房”。
　　第八条　保障中心应当建立廉租住房产权、维修、住户、租赁、房源、水电暖气开户等相关电子及纸质档案。
　　第九条　廉租住户持廉租住房选房结果证明、居民身份证、收入证明、婚姻证明、已退(未领)租金补贴证明与保障中心签订《廉租住房租赁合同》(由市住房保障主管部门统一制定)，交纳相关费用，办理入住手续，领取《住宅使用说明书》。
　　生活无法自理或患有精神残疾的廉租住户在办理入住手续时，监护人应当提交履行监护责任的承诺书。

第三章　物业服务

　　第十条　集中建设的廉租住房小区实行规范化物业服务。服务内容主要包括物业共用设施设备的运行及检查、公共绿化、公共区域环境卫生、公共区域秩序维护和有关安全管理工作等。
　　廉租住房物业服务收费实行政府指导价，其基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同市住房保障主管部门制定。
　　第十一条　对集中建设的廉租住房小区，保障中心应当按照收费与服务相适应的原则，通过招标公开选聘物业服务单位，签订物业服务合同，明确服务内容、标准、费用及责任义务，约定物业服务收费招标价格。招标价格与政府指导价的差价补贴在廉租住房维护资金中列支。
　　第十二条　相关街道办事处负责牵头组建由保障中心、公安派出所、区城管执法、社区居民委员会和廉租住户代表等组成的廉租住房小区管理委员会，负责监督物业服务单位按照合同约定提供相应服务，支持物业服务单位依法依规实施管理活动，协调处理廉租住房在使用管理活动中出现的各类问题。
　　第十三条　享受最低生活保障的廉租住户全额免缴物业服务费，家庭人均年可支配收入低于7670元(含)的减半缴纳，其他廉租住户按照廉租住房租赁合同和物业服务协议约定的标准缴纳。
　　第十四条　集中建设的廉租住房小区内经营、办公等非住宅物业服务费实行市场调节价，收费标准由双方合同约定。
　　第十五条　保障中心或其委托的公房管理机构应当定期在小区内公示享受减免物业服务费政策和欠缴各类费用的住户名单。
　　第十六条　廉租住房和经营性用房承租人使用房屋应当保持入住时的房屋和设施设备原状。廉租住房严禁擅自装修；经营性用房承租人因经营确需进行装饰装修的，承租人应当向保障中心或其委托的公房管理机构提出申请，经批准后方可实施。未经申请批准的，物业服务单位有权禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
　　第十七条　保障中心或其委托的公房管理机构、物业服务单位及住户发现下列行为时应当予以劝阻制止，并报告有关部门，公安、城乡建设、城管执法等部门应当根据有关规定及时予以处理；造成损失的，由当事人负责恢复原状或赔偿：(一)擅自改变房屋建筑主体和承重结构等违反建设工程质量管理规定的行为；(二)擅自占(使)用、挖掘、迁移、改变、拆除市政工程设施设备等违反市政工程设施管理规定的行为；(三)搭建临时棚(屋)、随意堆放杂物、变更临街门窗等违反城市市容管理规定的行为，以及擅自改变建筑物、构筑物规划使用性质等违反城乡规划管理规定的行为；(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地或者侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生管理规定的行为；(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；(八)赌博、利用邪教和迷信活动危害社会等违反治安管理规定的行为；(九)饲养动物干扰他人正常生活、影响小区环境等违反犬只宠物饲养管理规定的行为；(十)法律、法规和有关管理规定禁止的其他行为。
　　第十八条　居住于其它住宅小区的廉租住房承租人按照所在小区物业服务合同的约定，享受同等权利并承担相应义务。

第四章　维修养护

　　第十九条　廉租住房维修养护主要包括房屋日常维修养护和大中小修、附属设施设备日常维修养护和更换、房屋和附属设施设备突发应急事件的处理等。
　　第二十条　保障中心或其委托的公房管理机构负责廉租住房共用部位和共用设施设备的维修管理；廉租住户负责自用部位和自用设施设备的维修管理，具体维修范围按照租赁合同的约定执行。
　　第二十一条　保障中心或其委托的公房管理机构应当对承担维修责任的房屋及设施设备进行定期检查，发现问题及时维修。
　　第二十二条　供水、供电、供热、燃气、有线电视等相关管线和设施设备由相应的经营单位按照有关规定实施管理、维修和更新。

第五章　租赁管理

　　第二十三条　保障中心负责对廉租住户资格进行年度复审，符合条件的续签《廉租住房租赁合同》。
　　第二十四条　廉租住户有下列情形之一的，取消其承租资格，收回配租住房：(一)年度审核不符合实物配租条件的；(二)将承租的实物配租住房转借、转租的；(三)改变实物配租房屋用途的；(四)连续6个月以上未在实物配租住房居住或者不交纳租金的；(五)经书面催告后2个月内仍不办理入住手续的；(六)经书面催告仍不按时提供资料进行年度复审的；(七)违反《廉租住房租赁合同》相关约定的。被取消承租资格的住户应当在接到住房保障主管部门取消资格退房决定书之日起2个月内将承租的住房退回。逾期不履行决定，又不申请复议或提起诉讼的，住房保障主管部门可申请人民法院强制执行。
　　第二十五条　廉租住户因收入、住房、户籍、年龄等变化，不再符合廉租住房保障条件的，应当在规定期限内腾退。按期腾退确有困难的，若符合公共租赁住房准入条件，可按公共租赁住房的租金标准交纳租金；不符合公共租赁住房准入条件，按市场价格交纳租金；对既不腾退廉租住房，又拒绝按公共租赁住房或市场价格交纳房租的，保障中心可依法向人民法院提起诉讼。
　　第二十六条　受委托的公房管理机构应当会同当地居民委员会依据《廉租住房租赁合同》定期对承租住户履行合同情况进行监督巡查或抽查，并建立巡查管理记录。发现违反廉租住房合同约定的，限期纠正；拒不纠正的，按照有关规定提出处理建议，报保障中心批准后实施。
　　第二十七条　保障中心应定期检查受委托公房管理机构的巡查或抽查情况，并将检查结果作为年度考评的依据之一。
　　第二十八条　廉租住户退出实物配租住房前应当结清房租、水、电、燃气、广电网络、物业服务等费用，并按照有关规定办理户口迁移等相关手续。
　　第二十九条　廉租住户因身体原因、家庭人员变化等特殊情况需要调整住房的，应当在原配租住房住满1年后提出申请，经保障中心批准后，可选择下列方式调整住房：(一)互换。互换双方均符合上述条件，保障中心负责审核互换双方条件并为其办理调换手续。(二)重新摇号选房。廉租住户办理退房手续并退出原配租住房后，重新申请参加摇号选房。
　　在等待摇号选房期内，可按照有关规定领取廉租住房租赁补贴。
　　第三十条　承租人在租赁期内死亡或离异的，经复核，该家庭符合廉租住房或公共租赁住房准入条件的，可推举新的承租人与保障中心续签廉租住房或公共租赁住房租赁合同。
　　第三十一条　经营性用房租金由市价格部门会同市住房保障和房产管理、财政部门制定。

第六章　资金管理

　　第三十二条　廉租住房及经营性用房租金收入实行“收支两条线”管理，全额用于廉租住房、经营性用房及配套设施设备的维修养护和管理，不足部分由市财政在预算中安排。
　　第三十三条　廉租住房维护开支包括廉租住房及经营性用房在预定使用期限内正常使用所必须的修理、养护等费用，以及物业收费招标价格与政府指导价的差价补贴；廉租住房管理开支包括廉租住房及经营性用房环境综合治理、绿化、卫生等物业管理费用，以及用于支付廉租住房及经营性用房公用水电费、廉租住户减免的物业费、物业收费招标价格与实际收费标准的差价、廉租住房及经营性用房空置期内的物业费和日常管理费等。
　　第三十四条　保障中心每年依据廉租住房使用管理和维修支出有关规定编报下年度预算计划，报市财政部门审核。
　　第三十五条　廉租住房及经营性用房租金收入实行专账管理，严禁截留、坐支、挪作他用。市财政、审计和住房保障主管部门定期对廉租住房及经营性用房租金收支情况进行监督检查。

第七章　监督管理

　　第三十六条　对提供虚假资料骗取廉租住房的，一经查实，立即取消廉租住房待遇，并取消5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。
　　第三十七条　住房保障主管部门以及其他行政机关工作人员，在廉租住房管理工作中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，按照有关规定给予行政处分；情节严重构成犯罪的，移送司法机关，依法追究刑事责任。
　　第八章附则
　　第三十八条　本规定自印发之日起施行，有效期2年。