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商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

时间:2024-06-24 21:44:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9328
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

吉林省邮政条例

吉林省人大常委会


吉林省邮政条例


(2002年1月18日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 根据2004年6月18日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《吉林省人民代表大会常务委员会关于废止和修改部分地方性法规的决定》修改 根据2010年11月26日吉林省第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《吉林省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》修改 2013年9月27日吉林省第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议修订)  





第一章 总 则

  第一条 为了保障邮政普遍服务,加强对邮政市场的监督管理,维护邮政通信与信息安全,保护通信自由和通信秘密,保护用户合法权益,促进邮政业健康发展,根据《中华人民共和国邮政法》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内邮政业的规划、建设、经营、服务、安全及其监督管理,适用本条例。

  第三条 省邮政管理部门负责全省邮政普遍服务和邮政市场的监督管理。

  市、州邮政管理部门负责本行政区域内邮政普遍服务和邮政市场的监督管理。

  县级以上人民政府有关部门按照各自职责,做好促进邮政业发展的相关工作。

  第四条 各级人民政府应当加强邮政设施建设,支持邮政普遍服务,鼓励快递企业发展,保障邮政服务、快递服务与经济和社会发展相适应。

  第五条 邮政企业、快递企业应当加强自身管理,创新服务方式,提高服务质量,建立健全邮件、快件寄递安全保障体系,为用户提供迅速、准确、安全、方便的服务。



第二章 规划和设施建设

  第六条 省,市、州邮政管理部门负责邮政业发展规划的编制、发布等工作。

  各级人民政府按照统筹安排、合理布局、方便用邮的原则,将邮政业发展规划纳入本行政区域经济社会发展规划,并与城乡规划和土地利用规划相衔接。

  邮政运输网络建设规划纳入地方综合交通运输体系发展规划。农村地区邮政设施建设规划纳入乡镇、村庄、集镇的建设规划。快递基础设施建设规划纳入本地物流园区建设规划。

  第七条 城市新区建设、旧城区改造和村镇建设,应当按照邮政普遍服务标准,同步规划、设计与之配套的邮政设施,并同步建设、验收。

  城市建成区已有的邮政设施不能满足邮政普遍服务要求的,应当列入城市改造计划,扩建或者重建。

  农村乡(镇)政府所在地、居民集中的区域应当设置邮政营业场所等提供邮政普遍服务的邮政设施。

火车站、机场、港口、长途汽车站、大专院校、城市社区、旅游景区、大型商场、医院等公共场所,应当建设配套的邮政设施。

  第八条 非营利性邮政设施用地,符合划拨供地政策的,由有批准权的人民政府按照城市基础设施用地依法划拨。

  第九条 邮政企业应当按照城市规划、邮政普遍服务标准和方便群众用邮的原则,在城市街道、商业区、社区等人群密集区域设置邮政信筒(箱)等非营利性邮政设施,经县级以上人民政府批准,免收城市道路占用挖掘费。

  因道路施工等公共基础设施建设需要移动邮政信筒(箱)等邮政设施的,施工单位应当提前十五日通知当地邮政企业,并于施工后及时恢复其使用功能。

  第十条 邮政设施的产权所有者应当对邮政设施进行经常性维护,保证邮政设施的正常使用。

  第十一条 各级人民政府应当支持农村地区邮政设施建设,在行政村设置村邮站或者其他接收邮件的场所。

  乡(镇)人民政府负责本辖区村邮站的设置工作。村邮站可以单独设置,也可以与农村其他公共服务设施共建。村民委员会负责村邮站的日常管理。村邮站工作人员应当纳入公益性岗位。

  邮政企业应当支持、指导村邮站建设,并与村民委员会签订邮件接收投递协议。

  第十二条 因城乡建设需要征收邮政营业场所、邮件处理场所的,城乡规划主管部门应当与邮政企业协商,按照保证邮政普遍服务正常进行、方便群众用邮和不降低邮政普遍服务标准的原则,对邮政营业场所、邮件处理场所的重新设置作出妥善安排;未作出妥善安排前,征收部门不得征收。

  邮政营业场所或者邮件处理场所重新设置前,邮政企业应当保证邮政普遍服务的正常进行。

  第十三条 新建城镇居民楼、住宅小区,建设单位应当按照国家规定标准设置信报箱,所需费用计入建筑成本。信报箱的建设应当与主体建筑同步规划、同步设计、同步施工。

  已建成的城镇居民楼、住宅小区未按照国家规定标准设置信报箱的,由产权所有者或者其委托的物业服务企业补建,也可以委托邮政企业补建,所需费用由委托人承担。产权所有者不明的城镇居民楼、住宅小区由当地人民政府采取措施进行补建。

  信报箱的维护和更换,由居民楼的产权所有者或者其委托的物业服务企业负责。信报箱设置、维护和更换期间,产权所有者、物业服务企业应当为邮件、报刊投递提供便利。

  第十四条 任何单位和个人均有保护邮政设施和邮件安全的义务,对破坏邮政设施、危害邮件安全的行为有权予以制止、举报。



第三章 邮政服务

  第十五条 邮政企业提供邮政普遍服务,应当符合邮政普遍服务标准。

  第十六条 邮政企业将提供邮政普遍服务的自办网点转为代办网点或者提供邮政普遍服务的营业场所地址发生变更的,应当事先书面告知邮政管理部门。

  第十七条 邮政企业应当在营业场所设置明显标志,公布营业时间、经营业务种类、资费标准、禁限寄物品名录、邮件和汇款的查询方式以及损失赔偿办法,并免费提供邮政编码查询服务。

  少数民族聚居地区的邮政营业场所应当提供汉语言文字和所在地少数民族语言文字的标示和查询服务,对邮政设施标示双语。

  第十八条 邮政企业采取按址投递、用户领取或者与用户协商的其他方式投递邮件。

  对具备通邮条件的用户,邮政企业应当保证通邮。对暂不具备通邮条件的用户,邮政企业应当将邮件投递至与用户商定的已通邮的邮件代收点或者邮政信箱。

  单位用户地址变更的,应当及时通知当地邮政企业。

  第十九条 民政部门应当确定城镇街道、农村自然村标准地名,对单位和居民住宅设置统一编制的门牌号码。标准地名和门牌号码发生变更的,民政部门应当及时公布。

  邮政企业应当定期核对用邮地址,并根据标准地名和门牌号码进行投递。

  第二十条 用户交寄邮件,应当符合国家或者行业关于准寄范围、封装规格、书写格式的要求,使用标准信封和符合规定的邮资凭证,并正确书写邮政编码。

  用户交寄邮件不符合前款规定的,邮政企业不予收寄或者退回寄件人;无法退回的,按照国家有关规定处理。

  第二十一条 邮政企业对用户交寄的邮件,应当按照邮政普遍服务标准,迅速、准确、安全投递。

  在省内交通不便的边远地区,邮件寄递全程时限由省邮政管理部门规定。

  第二十二条 机关、团体、企业事业单位和住宅小区物业服务企业等单位应当为邮政企业投递邮件提供便利,不得收取任何费用。

  邮政企业为用户提供到户服务时,从业人员应当佩戴邮政专用标志,相关单位及其工作人员应当在确保安全的情况下,准许邮政企业从业人员进入并予以配合。

  本条前两款规定,适用于快递企业及其从业人员。

  第二十三条 通邮单位的收发人员接收给据邮件时,应当点核无误、盖章签收,并承担保护和及时、准确递送的责任。

  第二十四条 邮政企业办理邮政普遍服务业务,应当按照国家规定的资费标准执行。

  邮政企业根据用户需要,可以提供邮政普遍服务的延伸服务。延伸服务项目由省邮政管理部门核定。延伸服务项目资费标准由省邮政管理部门会同省价格主管部门制定。邮政企业不得强制用户接受延伸服务,不得变相收取延伸服务费。

第二十五条 邮政专用车辆须使用统一的邮政专用标志。带有邮政专用标志的邮政专用车辆运递邮件,确需通过禁行路段或者在禁止停车的地点停车的,经公安机关交通管理部门同意,在确保安全的前提下,可以通行或者停车。

邮政专用车辆运递邮件通过收费道路、桥梁、隧道时,可以减免相关费用。

  第二十六条 铁路、公路、水运、航空等运输单位应当采取措施,保证邮政普遍服务邮件优先发运。

  车站、机场、港口、码头应当根据实际需要,统一规划邮件存放、转运所需的场地和通道,并在邮件运输、场地租用等方面为邮政企业提供便利。

  第二十七条 各级人民政府及其有关部门可以结合当地实际对邮政普遍服务进行适当补贴,支持农村乡(镇)邮政局(所)提供邮政普遍服务。

  工商行政管理部门应当简化邮政普遍服务网点登记注册、变更和年检的相关手续,并按照规定减免相关费用。

  第二十八条 邮政企业及其从业人员不得实施下列行为:

  (一)私自开拆、隐匿、毁弃、盗窃邮件,撕揭邮票,贪污、冒领、扣压用户汇款;

  (二)无故拒绝、拖延、中断邮政业务;

  (三)擅自变更邮政普遍服务收费标准或者增加收费项目,强迫、误导用户使用高资费邮政业务;

  (四)转让、出租、出借邮政专用品或者邮政专用标志;

  (五)利用带有邮政专用标志的车船从事邮件运递以外的活动;

  (六)强行搭售集邮票品及其他商品或者强迫订阅报纸杂志等;

  (七)限定用户对信件、印刷品和包裹等邮件的资费支付方式;

  (八)法律、法规禁止的其他行为。



第四章 快递服务

  第二十九条 各级人民政府及其有关部门应当对快递企业在规划、用地、金融、创业服务等方面给予支持,促进快递行业健康、有序发展。

  第三十条 快递企业以加盟或者合作方式建立网络经营的,双方应当订立书面协议,协议内容以及协议发生变更、终止时,应当在十日内书面报告邮政管理部门。

  第三十一条 快递企业应当按照快递服务标准,规范快递业务经营活动,保障服务质量,维护用户合法权益。

  第三十二条 快递企业运递快件的专用车辆应当喷涂企业标识,并符合省邮政管理部门和公安机关交通管理部门对车型以及车身标识的要求。

  第三十三条 快递企业及其从业人员不得实施下列行为:

  (一)相互串通操纵市场价格,损害其他快递企业或者用户的合法权益;

  (二)冒用他人名称、商标标识或者企业标识,扰乱市场经营秩序;

  (三)私自开拆、隐匿、毁弃、扣留、倒卖、盗窃快件;

  (四)法律、法规禁止的其他行为。



第五章 安全保障

  第三十四条 邮政管理部门应当与公安机关、国家安全机关、海关等相关部门相互配合,建立健全安全保障机制,加强对邮政通信与信息安全的监督管理,确保邮政通信与信息安全。

  邮政企业、快递企业设计和建设邮件、快件处理场所,应当符合国家安全机关、海关依法履行职责的要求。

  进出境邮件、快件的检疫,由出入境检验检疫机构依法实施。

  第三十五条 任何单位和个人不得交寄、夹寄国家禁止寄递的物品。

  邮政企业、快递企业应当依法建立并严格执行收寄验视制度,不得收寄国家禁止寄递的物品。

  发生重大疫情、灾情等突发事件,经报国家邮政管理部门批准后,省邮政管理部门可以公布国家禁限寄物品之外的其他禁限寄物品名录。

  第三十六条 邮政企业、快递企业及其从业人员对在办理业务过程中知悉的用户和邮件、快件信息负有保密义务,不得泄露或者非法利用。法律另有规定的除外。

  用户对其信息享有查询、更正、限制使用和要求删除的权利。

  第三十七条 邮政管理部门以及邮政企业、快递企业应当按照国家邮政管理部门的规定,制定突发事件应急预案,建立应急管理工作机制。

  发生重大通信事故或者重大服务阻断时,邮政企业、快递企业应当及时向省邮政管理部门和相关部门报告。

  第三十八条 快递企业为网络购物、电视购物和邮购等经营者提供快递服务或者从事代收货款业务的,应当与委托方签订服务合作协议和安全保障协议,明确双方权利义务。

  第三十九条 任何单位和个人不得实施下列行为:

  (一)擅自迁移、损毁邮政信筒(箱)、邮亭、邮政报刊亭、信报箱、邮政编码牌;

  (二)违法开启、封闭邮政信筒(箱)或者向邮政信筒(箱)内投放杂物;

  (三)在邮政企业、快递企业营业场所出入通道或者邮政设施周围设摊、堆物,妨碍用户使用邮政服务、快递服务或者影响邮政专用车辆、运递快件专用车辆通行;

  (四)伪造、冒用邮政专用名称、邮政专用标志或者运递快件专用车辆标志;

  (五)非法拦截、强登、扒乘、扣留邮政专用车辆、运递快件专用车辆,妨碍从业人员收寄、运输邮件、快件;

  (六)其他阻碍邮政企业、快递企业正常运营的行为。



第六章 监督管理

  第四十条 邮政管理部门依法对邮政普遍服务以及邮政市场实施监督管理。

  邮政管理部门依法进行监督检查时,监督检查人员不得少于两人,并出示执法证件。有关单位和个人应当配合监督检查,不得拒绝和阻碍。

  监督检查人员对监督检查中知悉的商业秘密,负有保密义务。

  第四十一条 邮政管理部门应当对政府投资立项的邮政业规划和邮政设施建设进行监督审查,并按照国家规定对邮政企业使用国家和地方各级人民政府提供的邮政普遍服务、特殊服务补贴资金情况进行监督。

  第四十二条 邮政管理部门应当建立邮政企业、快递企业服务质量评价体系,将用户满意度作为评价指标,定期作出评价,并向社会公布。

  第四十三条 邮政企业、快递企业应当向社会公布监督电话,接受用户监督。对用户的举报和投诉,应当及时受理,并自受理之日起十日内答复用户。

  用户对处理结果不满意的,可以向邮政管理部门申诉。邮政管理部门应当自接到用户申诉之日起三十日内作出答复。邮政企业、快递企业对邮政管理部门转办的用户申诉,应当妥善处理,并按照要求给予回复。

  第四十四条 邮政企业、快递企业应当按照邮政管理部门的规定报送有关运营信息,确保有关数据真实、完整。

  第四十五条 邮政管理部门负责本行政区域内集邮票品集中交易市场、单位或者个人经营集邮票品以及邮票选题与图案、发行、印制与销售的监督管理。

  第四十六条 省邮政管理部门应当根据国家邮政管理部门公布的邮政用品用具监制目录,对邮政用品用具的生产实行监制。

  任何单位和个人不得擅自生产已经实行生产监制的邮政用品用具,不得销售未经监制的邮政用品用具。

  第四十七条 省邮政管理部门指导开展邮政企业、快递企业从业人员教育培训和特殊工种职业技能鉴定工作,提高从业人员素质和技能。

  第四十八条 依法成立的邮政行业社会团体,应当自觉接受邮政管理部门的监督管理,发挥服务企业和行业自律作用,促进邮政业的健康发展。



第七章 法律责任

  第四十九条 违反本条例第二十四条第二款规定,邮政企业强制用户接受延伸服务或者变相收取延伸服务费的,由邮政管理部门责令改正,可以处三千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第五十条 违反本条例第二十八条第三项规定,邮政企业擅自变更邮政普遍服务收费标准或者增加收费项目,强迫、误导用户使用高资费邮政业务的,由邮政管理部门责令改正,可以处三千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第五十一条 违反本条例第三十一条规定,快递企业违反快递服务标准,严重损害用户利益的,由邮政管理部门责令改正,处五千元以上三万元以下罚款。

  第五十二条 违反本条例第三十六条第一款规定,邮政企业、快递企业泄露或者非法利用用户和邮件、快件信息,尚不构成犯罪的,由邮政管理部门责令改正,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款;情节严重的,处三万元以上五万元以下罚款;对邮政企业直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分;对快递企业,可以责令停业整顿直至吊销其快递业务经营许可证。

  邮政企业、快递企业从业人员有前款规定的违法行为,尚不构成犯罪的,由邮政管理部门责令改正,没收违法所得,并处五千元以上一万元以下罚款。

  第五十三条 违反本条例第四十三条第二款规定,邮政企业、快递企业未按照规定处理用户申诉的,由邮政管理部门责令改正,处五千元以下罚款;情节严重的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第五十四条 违反本条例第四十四条规定,邮政企业、快递企业未按照规定报送有关运营信息的,由邮政管理部门责令改正,可以处五千元以下罚款;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第五十五条 违反本条例第四十六条第二款规定,单位或者个人擅自生产已经实行生产监制的邮政用品用具或者销售未经监制的邮政用品用具的,由邮政管理部门责令改正,予以警告,并处三千元以上一万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款;给用户和消费者造成损失的,应当依法赔偿。

  第五十六条 邮政管理部门工作人员在工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

  第五十七条 本条例自2013年12月1日起施行。






关于中成药地方标准撤销后有关事宜的通知

国家药监局


关于中成药地方标准撤销后有关事宜的通知

国药监注[2002]439号


各省、自治区、直辖市药品监督管理局:

根据《中华人民共和国药品管理法》(以下简称《药品管理法》)关于取消地方药品标准和《国务院办公厅关于施行〈药品管理法〉有关药品标准延期执行问题的复函》(国办函〔2001〕68号)要求我局自2001年12月1日起至2002年11月30日期间必须解决药品地方标准问题的规定,我局印发了《关于强化中成药国家标准管理工作的通知》(国药监注〔2001〕83号),并于2001年3月8日成立了解决中成药地方标准办公室,组织医学、药学专家对各省、自治区、直辖市药品监督管理局上报的尚未纳入国家药品标准管理的中成药地方标准品种进行了审评。对医学审评通过的品种,要求药品生产企业按相应类别新药的技术要求进行质量标准的提高工作;对药学审评通过的品种,进行了交叉复核。按国务院要求的时限,现已全部完成解决中成药地方标准的工作。

此次共受理各省、自治区、直辖市药品监督管理局上报的品种5915个,通过审查并按相应新药质量标准要求提高后纳入国家药品标准的有1518个,对纳入国家药品标准的品种共核发批准文号3020个。对纳入国家药品标准管理的中成药药品名称及功能主治等方面进行了规范,颁布的标准均为试行标准,试行期两年。鉴于中成药地方标准品种是上市销售多年的品种,为妥善处理中成药地方标准上升为国家药品标准工作结束后的一些遗留问题,特通知如下:

一、我局颁布的国家药品标准及换发的药品批准文号,从2002年12月1日起生效,同品种原地方标准、包装、标签和说明书同时停止使用。已上市的药品可通流和使用至2003年6月30日。在此期间,仍按原地方标准检验。没有纳入国家药品标准管理的中成药地方标准品种应立即停止生产、销售和使用。

二、药品名称已经规范的,原药品名称允许在标准试行以副名的形式过渡。已上升为国家标准的药品名称及生产企业详见附件。

三、凡在“国家药品标准(试行)颁布件”中提出标准试行期间要求补充实验资料的,生产企业必须在2004年6月30日前,将补充资料报所在地省级药品监督管理局,经省级药品监督管理局审查后报我局药品注册司。过期不报,将撤销该品种的药品批准文号。多厂家生产的品种仍由原标准提高的牵头单位负责,所需费用由各厂家协商分担。不参加协调的单位视为放弃该品种的生产,届时我局将依照《药品管理法》及《药品管理法实施条例》撤销其药品批准文号。


附件:上升为国家标准的药品名称及生产企业表


国家药品监督管理局
二○○二年十二月四日