您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

投资性房地产评估指导意见(试行)

时间:2024-05-20 23:31:01 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8315
下载地址: 点击此处下载

投资性房地产评估指导意见(试行)

财政部


投资性房地产评估指导意见(试行)



第一章 引言

  第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,制定本指导意见。

  第二条 本指导意见所称投资性房地产,是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产,即企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

  第三条 本指导意见所称投资性房地产评估,是指按照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。

  第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当遵守本指导意见。

  

第二章 基本要求

  第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当恪守独立、客观、公正的原则,勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误,不得以预先设定的价值作为评估结论。

  第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

  注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性,根据自身的专业知识和经验,审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

  第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求,并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

  第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议,并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

  第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求,合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

  第十条 注册资产评估师应当知晓,当符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

  第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当对投资性房地产进行现场调查,明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

  注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺,并对权属资料进行必要的查验。

  

第三章 评估对象

  第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类,并参照以下会计准则的要求,明确评估对象:

  (一)已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

  (二)持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

  (三)已出租的建筑物,是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

  第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元,还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

  当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时,注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

  

第四章 评估方法

  第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件,恰当选择评估方法。

  第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例,并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性,重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

  第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当建立价值可比基础,细化相关比较因素,包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等,明确相关指标参数内涵。

  第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当对企业来自于投资性房地产的租金收益,以及当期产生的相应费用进行分析,合理判断租金收益与相应费用的匹配性,合理确定净收益。

  投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分,不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目,并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

  第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响,包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

  注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性,了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约,预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金,租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时,应当分析其原因,并进行充分披露。

  第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数,及有关法律、法规的规定,合理确定收益期限。

  第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致,并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

  第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,评估结论通常包括土地使用权价值。

  注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权,应当提请企业管理层重新分类,或者在评估结论中扣除土地使用权的价值,并在评估报告中进行必要的披露。

  第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,应当排除特殊交易情况的影响,包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

  第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时,可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值,得出价值分析结论,并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

  

第五章 评估披露

  第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》编制并由所在评估机构出具评估报告,进行恰当披露。

  第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用者,包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等,完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

  第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容:

  (一)评估对象的具体描述,包括总体情况和主要特点等;

  (二)评估对象的权属状况、使用状况及租约信息;

  (三)价值类型的定义及其与会计准则的对应关系;

  (四)评估方法的选择过程和依据,评估方法的具体运用;

  (五)评估假设,主要包括:已签租约是否合法、有效;已签租约是否实际履行,是否会改变和无故终止;已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变;

  (六)关键性评估参数的来源、依据和测算过程等;

  (七)是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

  第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时,注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

  

第六章 附则

  第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。




关于转发国土资源部《关于认真做好国家级自然保护区划界立标和土地确权等工作的通知》的通知

国家环境保护总局


关于转发国土资源部《关于认真做好国家级自然保护区划界立标和土地确权等工作的通知》的通知
国家环境保护总局




为贯彻《国务院办公厅关于进一步加强自然保护区管理工作的通知》(国办发〔1998〕111号)精神,国土资源部下发了《关于认真做好国家级自然保护区划界立标和土地确权等工作的通知》(国土资发〔1998〕108号)。现将此文转发给你们,请根据文件的精神,主动
与土地(国土)管理部门联系,做好有关协调工作。全国各级和各种类型的自然保护区都要按照国土资发[1998]108号文件的要求,在1999年12月底前,完成土地权属确认和登记发证工作,并请将有关进展情况及时报告我局。



1998年10月20日

上海市家畜屠宰管理规定

上海市人民政府


上海市家畜屠宰管理规定
上海市人民政府


(1997年8月7日上海市人民政府第46号令发布)

第一章 总则
第一条(目的和依据)
为了确保家畜肉品质量,保障人民身体健康,保护环境,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条(适用范围)
本市行政区域内经营性的猪、牛、羊等家畜屠宰及其管理,适用本规定。
第三条(主管部门)
上海市商业委员会(以下简称市商委)是本市家畜屠宰的行业主管部门。区、县商业行政管理部门在市商委的业务指导下,负责本辖区内家畜屠宰的行业管理。
上海市农业委员会(以下简称市农委)是本市家畜屠宰检疫的主管部门,其所属的上海市兽医卫生监督检验所负责本市家畜屠宰检疫的具体管理。区、县畜牧行政管理部门负责本辖区内家畜屠宰检疫工作的管理,其所属的区、县兽医卫生监督检验机构在市兽医卫生监督检验所的业务指
导下,负责本辖区内家畜屠宰检疫的具体管理。
第四条(协管部门)
本市卫生、工商、环保、公安、税务、物价等有关部门根据各自的职责,依法对家畜屠宰实施监督管理。
第五条(家畜屠宰的原则)
家畜屠宰实行定点屠宰和集中检疫的原则。
第六条(尊重民族习惯)
屠宰供应少数民族的家畜,应当尊重少数民族的风俗习惯。

第二章 屠宰场的设置
第七条(定点规划)
本市屠宰场的定点规划,由市商委会同市农委、市环境保护局等部门按照统一规划、合理布局、便于检疫的原则制订,报市人民政府批准后实施。
第八条(设置要求)
屠宰场的设置应当符合下列规定:
(一)符合本市屠宰场的定点规划;
(二)与医院、学校、食品生产企业、牧场、居民住宅区等场所保持、100米以上的距离;
(三)远离城镇饮用水取水口;
(四)有与屠宰量相适应的,具备清扫、冲洗和消毒条件的家畜留养间、屠宰间、急宰间和肉品冷却间等基本设施;
(五)有符合饮用水卫生标准的水源、充足的光照和通风条件;
(六)有保护环境和防治污染的设施。
第九条(屠宰许可制度)
本市家畜屠宰场的设置实行许可制度。
经营性家畜的屠宰必须在经许可设置的屠宰场内进行。
个人不得从事经营性家畜的屠宰活动。
第十条(设置的申请和审批)
凡需在本市设置屠宰场的,应当按照下列规定办理申请和审批手续:
(一)向所在地的区、县人民政府提出申请,由区、县人民政府提出初审意见后报送市商委,并经市商委会同市农委审查同意后,由市商委核发定点许可批准文件;
(二)凭定点许可批准文件,分别向所在地的区、县卫生行政部门和兽医卫生监督检验机构申请领取卫生许可证和兽医卫生合格证;
(三)凭卫生许可证、兽医卫生合格证,向所在地的区、县工商行政管理部门办理工商登记手续。
设置屠宰场,还应当按照建设项目环境保护的有关规定,向环境保护部门办理审批手续。

第三章 屠宰管理
第十一条(检疫的分工)
屠宰场的检疫工作,由所在地的区、县兽医卫生监督检验机构派驻的兽医卫生检疫人员负责实施。
已取得家畜自行检疫资格的屠宰场,其检疫工作由场方负责实施,但应当接受市兽医卫生监督检验所的监督检查;场方的卫生检疫人员应当经市兽医卫生监督检验所考核合格后,方可从事家畜屠宰检疫工作。
第十二条(不得收购、屠宰死亡家畜)
屠宰场不得收购非经屠宰死亡的家畜,不得屠宰已死亡的家畜。
第十三条(检疫证明的查验)
屠宰场收购用于屠宰的家畜或者接受他人委托屠宰家畜时,必须查验家畜产地兽医卫生监督检验机构的检疫证明。
第十四条(死亡家畜和无产地检疫证明家畜的处理)
屠宰场收购、留养和屠宰家畜时,发现死亡或者没有产地检疫证明的家畜,应当将其扣留,按下列规定处理:
(一)对已死亡的家畜,自行负责检疫的屠宰场应当作化制处理:其他屠宰场应当通知兽医卫生监督检验机构,并在其监督下进行化制处理。
(二)对没有产地检疫证明的家畜,自行负责检疫的屠宰场应当将家畜隔离检疫后屠宰或者作无害化处理;其他屠宰场应当通知兽医卫生监督检验机构进行处理。
第十五条(检疫和检验的要求)
屠宰家畜必须按照国家规定的《肉品卫生检验试行规程》,进行宰前检疫和宰后检验。
在家畜屠宰过程中,对家畜的胴体、内脏、头蹄应当实行同步检验或者对照检验,并且作好检验标记。
对检疫、检验合格的已屠宰家畜,应在其胴体两侧加盖验讫印章。
第十六条(家畜传染病的报告)
凡经验疫或者检验发现家畜患有《家畜家禽防疫条例实施细则》第三条第一款所称的一类传染病时,屠宰场应当自发现之时起24小时内向区、县以上兽医卫生监督检验机构报告,并在兽医卫生检疫人员的监督指导下进行处理。
凡经检疫或者检验发现家畜患有人畜共患传染病时,屠宰场应当自发现之时起24小时内向区、县以上兽医卫生监督检验机构报告;兽医卫生监督检验机构应当及时通报卫生防疫部门。
第十七条(患病家畜的屠宰)
屠宰场屠宰患传染病的家畜,应当在专门的场所内进行,防止病毒、细菌扩散。
第十八条(患烈性病家畜的处理)
对经检疫或者检验患有烈性传染病或者人畜共患传染病以及严重寄生虫病的家畜,屠宰场应当在兽医卫生检疫人员的监督下作无害化处理,禁止食用。
第十九条(可食用的患病家畜的处理)
对检疫或者检验不合格但经高温处理仍可食用的家畜,应当作出特殊标记,经特殊加工后符合食品卫生要求的,方可食用。
第二十条(家畜产品的卫生要求)
屠宰后的家畜产品必须符合下列卫生要求:
(一)家畜胴体及内脏不得带有血、毛、粪、污,不得留有伤斑、病灶及有害腺体;
(二)食用血应当采自健康家畜,并在规定的条件下生产和加工;
(三)屠宰后的家畜胴体应当悬挂于通风、阴凉、清洁的场所,不得靠墙、着地或被有毒、有害、有异味的物品污染;内脏及加工后的肉品应当分别盛放。
第二十一条(屠宰加工人员的卫生要求)
屠宰加工人员应当每年进行一次健康检查。
凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病(包括病原携带者)、活动性肺结核、化脓性或者渗出性皮肤病等疾病者,不得从事屠宰工作。
第二十二条(相关的经销管理)
经营家畜产品的企业和个体工商户,需采购本市家畜产品的,必须向本市许可设置的屠宰场采购;需采购外地家畜产品的,必须向外地县级以上人民政府按照省级人民政府规划布局而确定的屠宰场采购家畜产品。
凡未经检疫、检验或者经检疫、检验不合格的家畜产品,不得上市销售。

第四章 法律责任
第二十三条(违反定,点屠宰的处罚)
单位或者个人违反本规定擅自设置屠宰场的,由市商委会同市农委责令其改正,并由卫生行政部门、工商行政管理部门和环境保护部门依照法律、法规的规定进行处罚。
第二十四条 (市兽医卫生监督检验所或者区、县兽医卫生监督检验机构实施处罚的行为)屠宰场有下列行为的,由市兽医卫生监督检验所或者区、县兽医卫生监督检验机构根据情节轻重,按规定实施处罚:
(一)未查验家畜检疫证明的,按每头家畜500元以下处以罚款;
(二)收购非经屠宰死亡的家畜或者屠宰已死亡家畜的,按每头家畜1000元以下处以罚款;
(三)未在专门的场所内屠宰患传染病的家畜的,责令立即改正,并可处以一万元以上3万元以下罚款;
(四)发现一类传染病和人畜共患传染病,未在规定时间内向兽医卫生监督检验机构报告的,给予警告,并可处以1万元以下罚款。
第二十五条(其他行政部门实施处罚的行为)
卫生行政部门、工商行政管理部门和环境保护部门对违反本规定的行为、在法定的职权范围内,依照法律、法规和规章的规定进行处罚。
第二十六条(行政责任)
对玩忽职守、徇私舞弊或者参与屠宰经营行为的兽医卫生检疫人员,其所在单位应当给予警告直至开除公职等行政处分。
第二十七条(刑事责任)
违反本规定的行为,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十八条(复议和诉讼)
当事人对具体行政行为不服的,可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议,不提起诉讼,又不履行具体行政行为的,作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请人民法院强制执行。

第五章 附则
第二十九条(烈性传染病和人畜共患传染病的确定)
本办法中的烈性传染病、人畜共患传染病和严重寄生虫病,按照国家的有关规定确定。
第三十条(有关情形的处理)
本规定施行前已经设置的屠宰场,应当在1997年12月31日前按照本规定予以清理,对符合条件的,按照本规定办理有关设置手续。
第三十一条(应用解释部门)
本规定的具体应用问题,由市商委和市农委按照各自职责负责解释。
第三十二条(施行日期)
本规定自1997年10月1日起施行。自本规定施行之日起,市人民政府以前发布的有关规定与本规定不一致的,以本规定为准。




1997年8月7日