宁夏回族自治区人民政府


关于印发《宁夏回族自治区生产经营单位安全生产主体责任规定》的通知

宁政发〔2010〕56号


各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、直属机构：
为落实各类生产经营单位安全生产主体责任，有效预防和减少生产安全事故，现将《宁夏回族自治区生产经营单位安全生产主体责任规定》予以印发，请认真组织宣传学习和贯彻落实工作。
　　　


二○一○年三月二十九日





宁夏回族自治区生产经营单位
安全生产主体责任规定



第一章 总 则 第一条 为落实生产经营单位安全生产主体责任，防止和减少生产安全事故，依据《中华人民共和国安全生产法》、《宁夏回族自治区安全生产条例》等法律法规，制定本规定。
第二条　在自治区行政区域内从事生产经营活动单位的安全生产主体责任落实，适用本规定。
第三条 生产经营单位是安全生产的责任主体，对本单位的安全生产承担主体责任，并对未履行安全生产主体责任导致的后果负责。
生产经营单位的主要负责人是本单位安全生产的第一责任人，对落实本单位安全生产主体责任全面负责。
第四条 各级人民政府及其有关部门依法对本行政区域的生产经营单位落实安全生产主体责任实施监督管理。
第二章 生产经营单位的安全生产主体责任 第五条 生产经营单位的安全生产主体责任主要包括以下内容：
(一）依法设置安全生产管理机构，配备相应的安全生产管理人员；
（二）建立健全安全生产责任制和各项规章制度、操作规程；
（三）依法加强安全生产管理，定期组织安全检查，及时消除事故隐患；
（四）按规定提取和使用安全生产费用，确保资金投入满足安全生产条件需要；
（五）按规定存储安全生产风险抵押金；
（六）依法为从业人员缴纳工伤保险费，属高危行业的要积极参与安全生产责任保险；
（七）具备法律法规和国家标准、行业标准规定的安全生产条件；
（八）依法履行建设项目安全设施“三同时”有关规定，及时向政府有关部门申请对建设项目安全设施“三同时”进行审查和验收；
（九）依法为从业人员提供劳动防护用品，并指导、监督其正确佩戴和使用；
（十）积极开展安全生产宣传教育，依法组织从业人员参加安全生产培训，取得相应上岗资格证书；
（十一）按规定委托和聘用注册安全工程师或者注册助理安全工程师，为其提供安全管理服务；
（十二）对经安全行政许可后方能进行生产经营活动的，应依法取得安全生产许可证；
（十三）依法对重大危险源实施监控并按规定开展检验检测；
（十四）存在职业危害的单位，应设置职业安全健康管理机构和人员，负责职业危害防治工作；
（十五）统一协调管理承包、承租单位的安全生产工作；
（十六）按规定报告安全生产、职业危害事故，及时开展事故抢险救援，妥善处理事故善后工作；
（十七）法律法规规定的其他安全生产责任。
第六条 生产经营单位的主要负责人负有下列安全生产职责：
（一）建立健全本单位安全生产责任制；
（二）组织制定本单位安全生产规章制度和操作规程；
（三）保证本单位安全生产条件所需的资金投入；
（四）定期研究安全生产问题，向职工代表大会、股东大会报告安全生产情况；
（五）督促、检查本单位安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患；
（六）组织制定并实施本单位安全生产、职业危害事故应急救援预案；
（七）及时、准确、完整报告生产安全、职业危害事故，组织事故救援工作；
（八）法律法规规定的其他职责。
第七条 生产经营单位在改制、破产、收购、兼并、整合、重组等产权变动期间，产权的转让方和受让方要保持安全生产管理工作的连续性，并在转让协议中明确约定。
未签订安全生产管理协议或未约定安全生产管理事项发生生产安全事故的，由事故发生单位的实际控制人承担相应后果。
第八条 生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或出租的，要与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议，并在承包合同、租赁合同中约定各自安全生产管理职责，并统一协调管理安全生产工作。承包、承租活动未签订安全生产管理协议或者未约定安全生产管理职责发生生产安全事故的，由发包或出租单位承担连带责任。
第三章 建立健全安全生产规章制度 第九条 生产经营单位要建立健全本单位安全生产责任制度，实行全员安全生产责任制，明确各岗位责任人员、责任内容和考核奖惩等事项。安全生产责任制度应包括以下内容：
（一）主要负责人、其他负责人的安全生产责任；
（二）职能部门及其负责人的安全生产责任；
（三）车间、班组及其负责人的安全生产责任；
（四）其他岗位及从业人员的安全生产责任。
第十条 生产经营单位要依据法律法规、国家标准和行业标准，制定本单位的安全生产规章制度和操作规程。安全生产规章制度和操作规程应涵盖生产经营活动的全过程和全体从业人员。安全生产规章制度应主要包括：
（一）安全生产会议制度；
（二）安全生产投入及安全生产费用提取和使用制度；
（三）安全生产教育培训制度；
（四）安全生产检查制度；
（五）安全生产奖惩和责任追究制度；
（六）岗位标准化操作制度；
（七）生产安全事故隐患排查治理制度；
（八）重大危险源检测、监控、管理制度；
（九）劳动防护用品配备和管理制度；
（十）安全设施、设备管理和检修、维护制度；
（十一）特种作业人员管理制度；
（十二）职业危害防治、告知、申报、教育培训、检验检测制度；
（十三）从业人员职业健康监护档案管理制度；
（十四）生产安全、职业危害事故应急救援和调查处理制度；
（十五）其他保障安全生产的规章制度。
第十一条 生产经营单位要切实保障本单位安全生产规章制度的落实，并根据实际情况及时修订完善，教育从业人员熟练掌握和严格遵守。
第四章 安全生产管理机构设置和人员配备 第十二条 生产经营单位要依法设置安全生产管理机构，配足、配齐安全生产管理人员。
第十三条 生产经营单位属于下列情况之一的，应设置专门安全生产管理机构：
（一）矿山、建筑施工、危险物品的生产、经营、储存、运输和危险物品的使用数量构成重大危险源的单位；
（二）除本条（一）项之外的其他非高危生产经营单位从业人员在100人以上的。
第十四条 非高危生产经营单位从业人员不足100人的，可根据工作需要，设置专门的安全生产管理机构或配备专、兼职安全生产管理人员。
第十五条 生产经营单位的安全生产管理机构或者安全生产管理人员对本单位安全生产实施综合管理，应履行下列职责：
（一）协助决策机构和主要负责人、分管负责人组织制定本单位安全生产管理年度工作计划目标，并进行考核，组织实施；
（二）参与制定安全生产资金投入计划和安全技术措施计划，并具体实施或者督促相关部门落实；
（三）组织制订或修定安全生产制度、安全操作规程，并对执行情况进行监督检查；
（四）定期组织开展现场安全检查，对检查出的问题组织或督促整改，不能立即整改的及时向本单位负责人报告；
（五）指导和督促承包、承租单位履行安全生产职责，审查承包、承租单位资质、证照和资料；
（六）组织开展作业场所职业危害的申报、检测工作，落实职业危害的防治措施；
（七）组织实施安全生产宣传教育和培训，总结和推广安全生产先进经验；
（八）按规定监督劳动防护用品的采购、发放、使用和管理工作，并监督、检查和教育从业人员正确佩带和使用；
（九）配合生产安全事故的调查和处理，履行事故的统计、分析和报告职责，协助有关部门制定事故预防措施并监督执行；
（十）本单位规定的其他安全生产管理职责。
第十六条 生产经营单位要支持安全生产管理机构和安全生产管理人员履行管理职责，并保证其开展工作应具备的条件。专职安全生产管理人员的待遇不应低于同级同职其他岗位管理人员的待遇。
第五章 安全生产教育培训 第十七条 生产经营单位应在每年初制定本年度安全生产教育培训计划。教育培训计划及实施情况报同级安全生产监督管理部门和有关部门备案。
第十八条 生产经营单位每年要对从业人员进行安全生产教育培训，主要包括新员工上岗前的安全生产教育培训、脱岗和转岗员工上岗前的专项安全生产教育培训、从业人员安全生产再教育培训等。
安全生产教育培训内容和成绩记入从业人员安全生产教育培训考核档案和安全生产记录卡，由从业人员和考核人员签名。未经安全生产教育培训合格的从业人员不得上岗作业。
特种作业人员应经专门机构培训合格，取得特种作业操作资格证书，方可上岗作业。
第十九条 生产经营单位的主要负责人和安全生产管理人员必须具备与所从事生产经营活动相适应的安全生产知识和管理能力。
危险物品的生产、经营、储存单位以及矿山、建筑施工单位的主要负责人和安全生产管理人员，经有关部门对其安全生产知识和管理能力考核合格后方可任职。
第二十条 安全生产教育培训的主要内容应包括：
（一）安全生产法律法规，安全生产管理知识、技术知识及岗位操作技能；
（二）安全生产规章制度和操作规程；
（三）安全设备、设施、工具、劳动防护用品的使用、维护和保管知识；
（四）生产安全事故的防范和应急措施、自救互救知识；
（五）生产安全、职业危害事故案例及启示，职业安全健康知识；
（六）其他应具备的安全生产知识和技能。
第二十一条 生产经营单位主要负责人、安全生产管理人员和从业人员每年接受安全生产培训的时间不得少于16小时。新员工上岗前接受安全生产教育培训时间不得少于40小时。
第六章 安全生产资金投入和物质保障 第二十二条 生产经营单位应确保本单位具备安全生产条件所必需的资金投入。安全生产投入纳入本单位全年的经费预算。
生产经营单位按照国家和自治区有关规定，提取和使用安全生产费用。安全生产费用应专户储存、专款专用、专户核算，每年的安全生产费用提取、使用情况报所在地安全生产监督管理部门和有关部门备案。
第二十三条 高危生产经营单位和道路交通运输经营单位要按照有关规定存储、使用安全生产风险抵押金。
第二十四条 生产经营单位要依法参加工伤保险，高危行业的企业要全面推行安全生产责任保险。矿山企业要为井下从业人员购买意外伤害保险。
第二十五条 生产经营单位应严格执行建设项目安全设施“三同时”规定。建设项目安全设施“三同时”须达到以下要求：
（一）建设项目设计单位在编制项目设计文件时，同时编制安全设施设计文件；
（二）生产经营单位在编制建设项目投资计划和财务计划时，将安全设施所需投资一并纳入计划编报；
（三）报经主管部门批准的建设项目，同时报送安全设施设计文件；
（四）建设项目施工单位应严格按照安全设施施工图纸和设计要求施工；
（五）在生产设备调试阶段，应同时对安全设施进行调试和校验，并对其效果作出评价；
（六）建设项目竣工验收时，应同时对安全设施进行专项验收；
（七）安全设施要与主体工程同时投入生产和使用。
第二十六条 矿山建设项目、用于生产或者储存危险物品的建设项目、使用危险化学品为生产原料和设备设施构成重大危险源等高风险建设项目，安全设施设计要报经安全生产监督管理部门审查。项目建设前和竣工后要委托具有相应资质的中介机构进行安全预评价和验收评价，并报经安全生产监督管理部门专项竣工验收合格后进行总体竣工验收，方可投入生产和使用。
第二十七条 生产经营单位要推进安全生产技术进步，积极采用新工艺、新技术、新材料、新装备并掌握其安全技术特性，及时淘汰陈旧落后及安全保障能力下降的安全防护设施、设备与技术，不得使用国家明令淘汰、禁止使用的危及生产安全的工艺、设备，不断改善安全生产条件，提高安全生产科技保障水平。
第二十八条 生产经营单位的生产区域、生活区域、储存区域之间要保持规定的安全距离。
生产、经营、储存、使用危险物品的车间、商店和仓库周边的安全防护要符合国家有关规定，不得与员工宿舍在同一建筑物内，并与员工宿舍保持规定的安全距离。
生产经营场所和员工宿舍要设有符合紧急疏散要求、标志明显、保持畅通的安全出口，不得以任何理由和任何方式封闭、堵塞生产经营场所或员工宿舍的安全出口。
第二十九条 生产经营单位要按照国家标准或者行业标准为从业人员无偿提供合格的劳动防护用品，并督促、教育从业人员按照规则正确佩戴和使用，不得以货币或福利替代劳动防护用品。
第三十条 生产经营单位要对安全设施、设备按规定进行维护、保养，并定期检测，保证安全设施、设备正常运转。维护、保养、检测要记录在案，并由相关人员签字。
第七章 安全生产管理 第三十一条 生产经营单位要持续改进安全生产管理，采用信息化等先进的安全管理方法和手段，落实各项安全防范措施，提高安全生产管理水平。
第三十二条 生产经营单位须取得安全生产行政许可后方可开展生产经营活动的，要依法申请安全生产行政许可，在取得行政许可后不得降低法定的安全生产条件。
第三十三条 生产经营单位要按照国家和自治区制定的行业安全标准，在生产经营各环节、各岗位开展安全标准化建设工作，使安全生产标准、技术规范、操作规程成为从业人员规范化、制度化、标准化操作的自觉行为。
第三十四条 生产经营单位要定期组织安全检查，对检查出的问题要立即整改；不能立即整改的，要制定相应的防范措施和整改计划，限期整改。
第三十五条 安全检查主要包括以下内容：
（一）安全生产规章制度是否健全、完善；
（二）设备、设施是否处于安全运行状态；
（三）有毒、有害等危险作业场所是否处于安全作业状态；
（四）从业人员是否具备相应的安全知识和操作技能，特种作业人员是否持证上岗；
（五）从业人员在工作中是否严格遵守安全生产规章制度和操作规程；
（六）发放和配备的劳动防护用品是否符合国家标准或行业标准，从业人员是否正确佩带和熟练使用；
（七）现场生产管理、指挥人员有无违章指挥、强令从业人员冒险作业行为；
（八）现场生产管理、指挥人员对从业人员的违章违纪行为是否及时发现和制止；
（九）危险源的检测监控情况；
（十）安全生产、职业危害应急预案是否编制完善并定期演练；
（十一）其他应检查的安全生产事项。
第三十六条 生产经营单位应在各生产班组设立安全员，在班组长领导和安全生产管理人员指导下，做好下列工作：
（一）对本班组人员进行日常安全生产教育；
（二）督促本班组人员遵守安全操作规程和安全生产制度；
（三）正确使用个人防护用品；
（四）对发现的不安全情况及时报告；
（五）参加事故的分析和研究，协助落实事故防范措施。
第三十七条 生产经营单位要加强重大危险源管理，采用先进技术手段对重大危险源实施现场动态监控，定期对设施、设备进行检验检测，定期检查重大危险源的安全状况，制定应急预案并定期组织演练。
生产经营单位至少每半年向安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门报告重大危险源监控措施的实施情况。
第三十八条 生产经营单位要定期排查事故隐患。发现事故隐患，要立即采取措施予以消除；难以立即消除的，要采取有效的安全防范和监控措施，并依照有关规定进行评估、报告和治理。
第三十九条 生产经营单位进行爆破、吊装或进入受限空间等危险作业时，要制定专项安全管理制度和措施，安排专门人员进行现场安全管理，监督危险作业人员严格按有关操作规程进行操作，现场管理人员不得擅离职守。
第四十条 生产经营单位将生产经营项目、场所和设备发包或出租给其他单位或个人的，要符合有关规定并负责对承包单位、承租单位的有关安全生产条件或资质进行审查。对不具备安全生产条件或相应资质的，不得发包、出租。生产经营单位与承包、承租单位的安全生产工作应协调配合、责任落实。
第四十一条 承包项目、工程及租用场所、设备的生产经营单位，要具备相应的资质和证照，主动接受和配合发包、出租单位对安全生产工作的统一协调、监督和管理。
第四十二条 发包、出租单位与承包、承租单位的安全生产管理协议或承包、租赁合同，应包括以下安全生产内容：
（一）双方安全生产职责、各自管理的区域范围；
（二）作业场所安全生产管理内容；
（三）在安全生产方面各自的权利和义务；
（四）对安全生产管理奖惩、生产安全事故应急救援与经济赔偿等事故善后处理、安全生产风险抵押金等安全生产事项涉及有关资金安排的约定；
（五）对生产安全事故的报告、配合调查处理等事项的约定；
（六）其他应约定的内容。
第四十三条 生产经营单位要引导、教育从业人员自觉遵守安全生产规章制度，拒绝违章作业；组织、鼓励从业人员参加安全生产培训学习，积极提出改进安全工作的意见。
第四十四条 生产经营单位要积极弘扬安全文化，开展企业安全文化创建活动，坚持把安全生产放在第一位，积极探索有效方法和途径，营造安全文化氛围，提高全员安全意识和应急处置能力。
第四十五条 生产经营单位要接受工会的监督，为工会依法维护从业人员的合法权益创造必要的条件，对工会提出的有关意见和建议要认真研究解决。
第四十六条 生产经营单位要建立健全安全生产激励和约束机制，逐级、逐层次、逐岗位与从业人员签订安全生产责任书。对完成岗位责任目标的，予以相应奖励；对完不成岗位责任目标的，予以相应处罚。
第八章 生产安全事故报告和应急救援 第四十七条 生产经营单位要依法做好生产安全、职业危害事故报告、调查处理和应急救援工作。生产经营单位要结合实际，每年至少组织一次生产安全、职业危害事故应急救援预案演练，使管理人员和操作人员熟悉紧急情况下采取的应急措施，确保应急预案的有效性。
第四十八条 危险物品的生产、经营、储存单位以及矿山、建筑施工单位要建立应急救援组织，配备相应的应急救援器材和设备，并定期进行演练；没有条件建立应急救援机构的，要配备应急救援人员，并与就近的应急救援组织签订应急救援协议。
应急救援组织在进行应急救援演练时，应邀请与其签订应急救援协议的生产经营单位参加。
第四十九条 生产经营单位发生生产安全、职业危害事故后，事故现场有关人员要立即向本单位负责人报告；单位负责人接到报告后，要在规定时限内向事故发生地县级以上人民政府安全生产监督管理部门及负有安全生产监督管理职责的有关部门报告。
情况紧急时，事故现场有关人员可以直接报告。
第五十条　报告事故应包括下列内容：
（一）事故发生单位概况；
（二）事故发生的时间、地点以及事故现场情况、简要经过；
（三）事故已经造成或者可能造成的伤亡人数（包括下落不明的人数）和初步估计的直接经济损失；
（四）已经采取的措施；
（五）其他要报告的情况。
第五十一条　生产经营单位负责人接到事故报告后，要立即启动事故应急救援预案，在保障救援人员安全的情况下采取有效措施组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失。
第五十二条 发生生产安全、职业危害事故的生产经营单位要依法妥善处理事故的善后工作。
第九章 监督管理 第五十三条 各级人民政府和有关部门根据安全生产法律法规履行安全生产监督管理职责，按照《宁夏回族自治区安全生产监督管理责任规定》和各自职责分工，督促生产经营单位全面落实安全生产主体责任，切实加强隐患排查、排除等预防基础工作，强化生产经营活动过程动态监管，严肃查处各类安全生产事故责任。
第五十四条 各级负有安全生产监督管理职责的有关部门依法查处生产经营单位的违法行为。生产经营单位未按规定履行安全生产主体责任的，应责令限期整改，并依法予以行政处罚。对存在重特大事故隐患且未按期整改的，按规定责令其停产停业整顿，防止生产安全事故发生。
第五十五条 在生产经营单位改制、破产、收购、兼并、整合、重组等产权变动、主要负责人变更期间，控制变更、变动实际进程的原监管部门要依据各自职责加强对生产经营单位的安全生产监督检查，共同督促其落实安全生产主体责任，防止发生生产安全事故。对双方签订的安全生产管理协议或有关文件中的安全生产管理内容应认真审查，发现未按规定约定有关事项的，应责令补充相关内容。
第五十六条 负有安全生产行政许可职责的部门，要严格依照法定条件和程序实施行政许可事项，对不符合条件的，不予以许可；对生产经营单位未依法取得许可、擅自从事相关生产经营活动的，应当依法取缔；对依法取得许可、但已不再具备条件的，应依法予以处理。
第十章 附则 第五十七条 本规定中下列用语的含义：
生产经营单位主要负责人：是指对本单位生产经营决策起决定作用的负责人。
安全生产主体责任：是指生产经营单位作为安全生产工作主体所应承担的安全生产责任。
实际控制人：是指通过投资关系、协议或者其他安排，不直接支配但是能够间接控制或实际控制生产经营单位行为的自然人或法人。
第五十八条 法律、法规、规章对生产经营单位的安全生产主体责任另有规定的，从其规定。
第五十九条 本规定由自治区安委会办公室负责解释。
第六十条 本规定自发布之日起实施。

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第116号


　　《银川市住宅小区物业管理办法》业经２０００年９月１４日银川市人民政府第２１次常务会议审议通过，现予以发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：郝朴海
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年九月二十九日
　　　　　　　　　　　 银川市住宅小区物业管理办法
　　　　　　　　　　（２０００年９月１４日银川市人民
　　　　　　　　　　　 政府第２１次常务会议通过）

第一章　总则





　　第一条　为加强银川市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。


　　第三条　本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以。及相关的公共设施。
　　本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。包括私有房产、公布房产、单位房产的房屋所有权人。
　　本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营、以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
　　本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。


　　第四条　住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。


　　第五条　物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则，逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。


　　第六条　银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行物业管理的法律、法规和规章；
　　（二）负责培育、开发物业管理市场；
　　（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；
　　（四）负责物业管理企业的资质管理；
　　（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督检查；
　　（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；
　　（七）负责对物业管理工作人员进行培训；
　　（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。
　　建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
　　住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。

第二章　业主代表大会和业主委员会





　　第七条　新建住宅小区交付使用且入住率达到５０％以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：
　　（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。
　　（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。
　　（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。


　　第八条　业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。
　　业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。


　　第九条　业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。


　　第十条　业主代表大会由业主委员会负责召集，每年召开一次。
　　业主代表大会召开７日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。
　　业主代表大会闭会期间，经３０％以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后１５日内召开临时业主代表大会。


　　第十一条　业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。
　　业主代表大会的决定不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十二条　业主代表大会行使下列权力：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（三）听取物业管理企业的工作报告；
　　（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；
　　（五）制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法；
　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）批准或修改业主委员会章程；
　　（八）批准物业管理的其他重大事项。


　　第十三条　业主委员会由３到１５名委员组成，每届任期三年。


　　第十四条　业主委员会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。
　　有下列情形的之一的，不得担任业主委员会委员：
　　（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；
　　（二）丧失业主资格的；
　　（三）有违法犯罪行为的；
　　（四）经业主代表大会罢免的。


　　第十五条　业主委员会设主任、副主任、秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。
　　秘书长为专职，负责处理业主委员会日常事务。


　　第十六条　业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数服从多数的原则。


　　第十七条　业主委员会享有下列职权：
　　（一）召集和主持业主代表大会；
　　（二）起草业主委员会章程和业主公约；
　　（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；
　　（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；
　　（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；
　　（六）　协助物业管理企业进行管理工作。


　　第十八条　业主委员会章程必须经业主、委员会２／３委员同意，并经业主代表大会批准。
　　业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


　　第十九条　业主委员会在成立后１５日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：
　　（—）业主委员会登记申请书；
　　（二）业主委员会组成人员名单；
　　（三）业主委员会章程。

第三章　物业管理企业





　　第二十条　物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分开设立，分业经营。


　　第二十一条　物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。


　　第二十二条　设立物业管理企业应当取得相应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。
　　物业管理企业在领取营业执照的一个月内，应当向物价管理部门中请领取收费许可证。


　　第二十三条　申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规划报批。未取得《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理活动。


　　第二十四条　《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
　　物业管理企业应当于每年的二月十日前，填写物业管理企业年审报告，持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。


　　第二十五条　物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容：
　　（一）管理服务的区域和具体事项；
　　（二）管理服务标准；
　　（三）管理服务权限：
　　（四）管理服务期限；
　　（五）管理服务费用；
　　（六）监、督检查物业管理服务的时间和方式；
　　（七）违约责任和合同争议的解决方式；
　　（八）双方约定的其他权利、义务。


　　第二十六条　业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起３０日内报布房产管理部门备案。


　　第二十七条　物业管理企业的权利：
　　（一）依据物业管理合同和有关规定，对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费：
　　（二）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　（三）选聘专管企业承担专项经营业务；
　　（四）要求业主委员会协助管理；
　　（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；
　　（六）对违反合同约定不交纳各种费用的业主，可采取必要的限制性措施。


　　第二十八条　物业管理企业的义务：
　　（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；
　　（二）承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；
　　（三）拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定；
　　（四）接受行业管理及街道办事处的指导和监督。


　　第二十九条　物业管理企业必须严格履行物业管理合同，按下列要求做好服务工作：
　　（一）实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准；
　　（二）将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法。要求，注意事项书面告知业主；
　　（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的公用部分、公用设备和公共设施进行维护：
　　（四）发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时、立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；
　　（五）接到物业损害报修时，应及时进行维修和处理；
　　（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。


　　第三十奈　物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可以解除合同。
　　因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。


　　第三十一条　对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。

第四章　开发建设单位





　　第三十二条　开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。


　　第三十三条　开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
　　在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。


　　第三十四条　住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。


　　第三十五条　业主委员会正式成立后３０日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：
　　（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）其他必要的资料。


　　第三十六条　开发建议单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用
房：
　　（一）住宅小区总建筑面积５万平方米以内不小于６０平方米；
　　（二）住宅小区总建筑面积５万至１０万米以上不小于１００平方米：
　　（三）住宅小区总建筑面积１０万平方米以上不小于１５０平方米。
　　以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第五章　业主公约





　　第三十七条　本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。


　　第三十八条　业主公约应当包括下列内容：
　　（一）住宅区名称。地点，面积及户数；
　　（二）公共场所及公用设施状况；
　　（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
　　（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
　　（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
　　（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
　　（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；
　　（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
　　（九）违反业主公约的责任；
　　（十）其他有关事项。
　　业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。


　　第三十九条　业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。


　　第四十条　开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。

第六章　物业的使用及维护





　　第四十一条　业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
　　（五）不得侵害他人的正当权益。


　　第四十二条　业主装修住宅，应当事先告之物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。


　　第四十三条　任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。


　　第四十四条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。


　　第四十五条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　（一）房屋内部，由业主负责维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。


　　第四十六条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
　　人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。


　　第四十七条　住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。


　　第四十八条　凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。


　　第四十九条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用绿化地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹；
　　（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
　　（八）发出超出规定标准的噪音；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）经营业主公约所禁止的行业；
　　（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第七章　物业管理专项资金及费用





　　第五十条　依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
　　公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。


　　第五十一条　维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
　　维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。


　　第五十二条　维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。


　　第五十三条　在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。


　　第五十四条　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房。单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会同意，经市房地产行政管理部门审核后划拨。
　　在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。
　　维修基金不足时，经业主委员会决定，接业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
　　物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。


　　第五十五条　业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。


　　第五十六条　业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。


　　第五十七条　住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。


　　第五十八条　住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。


　　第五十九条　业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向市房产管理部门投诉。
　　业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后７日内答复。
　　房产管理部门应当在收到投诉后１５日内答复。

第八章　法律责任





　　第六十条　业主有下列行为之一的，物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；情节严重的，由有关行政部门依法予以处理：
　　（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
　　（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
　　（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
　　（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
　　（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。


　　第六十一条　业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴；物业管理企业可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
　　物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。


　　第六十二条　物业管理企业有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，并赔偿损失，并可视情节处以警告、处以５００元至１００００元的罚款：
　　（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；
　　（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
　　（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
　　（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
　　物业管理企业有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除物业管理合同。


　　第六十三条　未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止物业管理业务，并可处以１０００元以上５０００元以下的罚款。


　　第六十四条　开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由申房产管理部门给予警告，并处以１０００元以下罚款。


　　第六十五条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章　附则




　　第六十六条　本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定，凡与本办法不一致的以本办法为准。